Comprei o imóvel e o vendedor devia IPTU, condomínio, impostos ou processo trabalhista: a dívida é minha?

Três tipos de dívida, três respostas diferentes

A pergunta "a dívida é minha?" tem três respostas, conforme a natureza da dívida. Há dívidas que acompanham o imóvel, quem quer que seja o dono — as chamadas obrigações propter rem: as cotas de condomínio (CC, art. 1.345) e os tributos que incidem sobre o imóvel, como IPTU, taxas e contribuições de melhoria (CTN, art. 130). Essas podem ser cobradas do comprador mesmo sendo anteriores à compra.

Há dívidas pessoais do vendedor — impostos da empresa dele, financiamentos, cheques, indenizações, condenações trabalhistas — que não se transferem ao comprador. O risco delas é outro: se a venda for reconhecida como fraude à execução, o imóvel pode ser penhorado mesmo estando em seu nome. E há dívidas que simplesmente não acompanham o bem, como as contas de energia e água, que a jurisprudência do STJ trata como obrigações pessoais do consumidor que as contraiu.

Condomínio: a dívida acompanha o apartamento

O Código Civil é direto: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345). Por isso o condomínio pode cobrar do novo dono as cotas antigas e, na execução, pedir a penhora da própria unidade — o STJ admite inclusive a penhora do imóvel sem que o atual proprietário tenha figurado na ação de cobrança, justamente pela natureza propter rem da dívida. A cota de condomínio é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X): a cobrança pode começar direto pela execução, com 3 dias para pagar após a citação (CPC, art. 829).

Quando existe compromisso de compra e venda, o STJ fixou em repetitivo (Tema 886) que a responsabilidade pode recair sobre o comprador ou sobre o vendedor conforme o caso: se o condomínio tinha ciência inequívoca da imissão do comprador na posse, cobra do comprador; se não sabia da venda, pode cobrar do vendedor que ainda consta como proprietário — entendimento reafirmado pela 2ª Seção em 2025. A cota prescreve em 5 anos (CC, art. 206, § 5º, I), a multa moratória é limitada a 2% e os juros a 1% ao mês, salvo convenção diversa (CC, art. 1.336, § 1º). E a Lei 4.591/1964 (art. 4º, parágrafo único) exige prova de quitação com o condomínio para a alienação — a declaração do síndico que deveria ter sido pedida na compra.

IPTU e taxas do imóvel: a sub-rogação do art. 130 do CTN e a certidão que protege

Os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis — e as taxas de serviços referentes ao bem — sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando constar do título a prova de sua quitação (CTN, art. 130). Em português claro: o IPTU atrasado do antigo dono passa a ser cobrável de quem comprou, a menos que a escritura tenha sido lavrada com a certidão negativa de tributos do imóvel. Essa certidão não é formalidade: é ela que transfere o problema de volta ao vendedor e à Fazenda.

Na arrematação em leilão judicial, a regra muda: a sub-rogação ocorre sobre o preço pago (CTN, art. 130, parágrafo único), e o arrematante recebe o imóvel livre desses tributos. Em qualquer hipótese, o IPTU prescreve em 5 anos (CTN, art. 174; Súmula 409 do STJ), e a execução fiscal tem prazos próprios: 5 dias para pagar ou garantir após a citação e 30 dias para embargar após a garantia (Lei 6.830/1980, arts. 8º e 16). Tudo o que o comprador pagar de tributo anterior à posse pode ser cobrado do vendedor, que responde pelos débitos que gravam a coisa até a tradição, salvo convenção em contrário (CC, art. 502).

Impostos da empresa, bancos e dívidas trabalhistas do vendedor: não passam — mas podem chegar pela fraude à execução

Dívida pessoal do vendedor não vira dívida do comprador. O que existe é o risco de o imóvel ser alcançado pela declaração de fraude à execução: se, na data da venda, a dívida tributária do vendedor já estava inscrita em dívida ativa, o art. 185 do CTN presume a fraude de forma absoluta (STJ, REsp 1.141.990/PR); nas dívidas civis, a Súmula 375 do STJ protege o comprador de boa-fé, salvo penhora averbada ou má-fé provada; na Justiça do Trabalho, o rigor costuma ser maior e a análise é caso a caso. Se o vendedor era sócio de empresa devedora e houve desconsideração da personalidade jurídica, a fraude se conta a partir da citação da empresa no incidente (CPC, art. 792, § 3º).

Nesses casos a defesa é a do terceiro adquirente: embargos de terceiro (CPC, arts. 674 a 681), no prazo de 15 dias quando intimado sobre a alegação de fraude (art. 792, § 4º), com prova da data da compra, do pagamento, da posse e das certidões obtidas. O tema tem página própria — fraude à execução — onde os requisitos e as exceções estão detalhados.

Taxa de associação de moradores e contas de consumo

Em loteamentos de acesso controlado, a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores só obriga o novo adquirente se a obrigação estiver prevista no registro do loteamento ou no ato constitutivo registrado (Lei 6.766/1979, art. 36-A, incluído pela Lei 13.465/2017; STF, Tema 492). Já as contas de energia elétrica e de água são dívidas pessoais de quem consumiu: a jurisprudência do STJ não admite que a concessionária condicione a ligação ao pagamento de débito do antigo morador.

Cobrar o vendedor de volta

Pagar a dívida propter rem para não perder o imóvel não significa assumir o prejuízo. O vendedor responde por todos os débitos que gravavam a coisa até o momento da entrega, salvo convenção em contrário (CC, art. 502), e o contrato costuma repetir essa regra com prazos e multas. Se o comprador chegar a perder o imóvel por decisão judicial em razão de dívida anterior, aplica-se a evicção (CC, arts. 447 a 457), com devolução do preço e indenizações. O caminho prático: notificar o vendedor com os comprovantes, tentar composição e, se necessário, ajuizar a cobrança — quanto antes, enquanto ele tem patrimônio.

Antes de comprar: as certidões que evitam esta página

Declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico (Lei 4.591/1964, art. 4º), certidão negativa de tributos do imóvel para constar da escritura (CTN, art. 130), certidões de dívida ativa federal, estadual e municipal em nome do vendedor (CTN, art. 185), certidão negativa de débitos trabalhistas e certidões dos distribuidores cíveis e trabalhistas, além da matrícula atualizada com a leitura das averbações. A análise prévia da matrícula e do vendedor tem página própria nesta área — e custa uma fração do que custa um embargo.