Comprei um imóvel e apareceu penhora ou dívida do vendedor: o que é fraude à execução e como se defender

O que é fraude à execução — e por que a sua compra pode "não valer" contra o credor

O Código de Processo Civil considera fraude à execução a venda ou a oneração de um bem quando, entre outras hipóteses, pendia ação real sobre ele averbada no registro, quando a existência da execução já estava averbada na matrícula (na forma do art. 828), quando havia penhora ou outra constrição averbada, ou quando, ao tempo da venda, tramitava contra o vendedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (CPC, art. 792, I a IV). A consequência não é anular a compra: a venda é considerada ineficaz em relação àquele credor (art. 792, § 1º) — ou seja, vale entre comprador e vendedor, mas o bem continua respondendo pela dívida.

É por isso que o comprador pode ser surpreendido com uma penhora sobre um imóvel que já pagou. O credor não precisa "desfazer" a venda: basta demonstrar a fraude e pedir a penhora do bem nas mãos do novo dono. A boa notícia é que a lei e o STJ criaram um sistema de proteção para quem comprou de boa-fé — e é nele que a defesa se apoia.

A regra que protege o comprador de boa-fé: Súmula 375 e Tema 243 do STJ

Pela Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem vendido ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Em julgamento repetitivo (Tema 243), o tribunal fixou ainda que a boa-fé se presume e que, não havendo penhora ou averbação registrada, o ônus de provar que o comprador sabia da demanda é do credor, não do comprador. Em termos práticos: se, na data da compra, a matrícula não mostrava penhora, averbação de execução (art. 828) nem outra constrição, o credor é quem precisa provar que você sabia do processo.

A Lei 13.097/2015 reforçou essa lógica com a "concentração dos atos na matrícula": situações jurídicas que não constam da matrícula não podem, em regra, ser opostas ao terceiro de boa-fé (art. 54, parágrafo único), e a Lei 14.382/2022 acrescentou que a boa-fé do adquirente não depende da apresentação de certidões forenses ou de distribuidores (art. 54, § 2º). Isso fortalece quem comprou com a matrícula limpa — mas não elimina duas zonas de risco importantes, tratadas a seguir.

A exceção que não perdoa: dívida tributária do vendedor (art. 185 do CTN)

Quando a dívida do vendedor é tributária e já estava inscrita em dívida ativa na data da venda, o regime é outro. O art. 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a alienação de bens por quem tem débito inscrito, salvo se o devedor reservou bens suficientes para pagar a dívida. O STJ, em recurso repetitivo (REsp 1.141.990/PR), decidiu que essa presunção é absoluta e que a Súmula 375 não se aplica às execuções fiscais: a boa-fé do comprador, aqui, não afasta a fraude.

Na prática, isso significa que a matrícula limpa não basta quando o vendedor devia à Fazenda Pública. É a razão pela qual, mesmo depois da Lei 14.382/2022, a prática prudente segue sendo pedir as certidões de dívida ativa (federal, estadual e municipal) em nome do vendedor antes de comprar — e por que a análise prévia da matrícula e do vendedor tem página própria nesta área.

Outros terrenos de risco: Justiça do Trabalho e desconsideração da personalidade jurídica

Se o vendedor era sócio de empresa com dívida e o credor obteve a desconsideração da personalidade jurídica, a fraude à execução passa a ser contada a partir da citação da empresa no incidente (CPC, art. 792, § 3º) — o que pode alcançar vendas feitas antes de qualquer penhora sobre os bens do sócio. E na Justiça do Trabalho a jurisprudência tem entendimento próprio, frequentemente mais rigoroso com o adquirente, exigindo análise caso a caso da data da compra, da existência de ações contra o vendedor e das certidões então disponíveis.

Como se defende: embargos de terceiro — e o prazo de 15 dias do art. 792, § 4º

Antes de declarar a fraude, o juiz deve intimar o comprador, que pode opor embargos de terceiro em 15 dias (CPC, art. 792, § 4º). Os embargos de terceiro (CPC, arts. 674 a 681) são a via de quem não é parte no processo para livrar o bem da constrição; cabem a qualquer tempo enquanto o processo durar e, após a arrematação ou adjudicação, até 5 dias, sempre antes da assinatura da carta (art. 675). É possível pedir liminar para manter a posse e suspender os atos sobre o imóvel (art. 678).

O compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, autoriza os embargos (Súmula 84 do STJ). A prova é documental: contrato com data anterior ao processo, comprovantes de pagamento, posse (contas, IPTU, mudança), certidões obtidas na compra, matrícula da época. Um cuidado prático: se o comprador não registrou o título e por isso deu causa à penhora, ele pode ser condenado nos honorários mesmo vencendo (Súmula 303 do STJ) — o registro da escritura não é burocracia, é defesa.

Fraude à execução, fraude contra credores e o que fazer com o vendedor

Fraude à execução pressupõe processo em andamento e é declarada dentro da própria execução, com ineficácia da venda perante o credor. Fraude contra credores (CC, arts. 158 a 165) é outra figura: o devedor insolvente se desfaz de bens antes de haver processo, e o credor precisa de ação própria — a ação pauliana — no prazo decadencial de 4 anos (CC, art. 178, II). Saber em qual das duas o credor se apoia muda a defesa.

Quanto ao vendedor: se o comprador perder o imóvel por decisão judicial em razão de dívida anterior, aplica-se a evicção (CC, arts. 447 a 457), com direito à devolução do preço e a indenizações previstas no contrato e na lei; quando não há perda, cabe discutir perdas e danos e a responsabilidade contratual. A viabilidade prática depende de o vendedor ter patrimônio — mais um motivo para agir cedo.