Análise de matrícula: como saber se o imóvel tem problema antes de comprar

O que a matrícula mostra e por que ela é central na compra

A matrícula é a "certidão de nascimento e vida" do imóvel: cada imóvel tem uma, no cartório de registro de imóveis competente, e nela ficam averbados e registrados todos os atos que o afetam: transmissões, hipotecas, penhoras, arrestos, indisponibilidades, usufrutos, servidões, ações judiciais e alterações da coisa (Lei 6.015/1973, arts. 167 e 176). A certidão de inteiro teor atualizada mostra, em ordem cronológica, quem é o dono, que garantias recaem sobre o imóvel e quais processos já o alcançaram.

No Brasil, a propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula (Código Civil, art. 1.245): quem não registrou não é dono perante terceiros, ainda que tenha pago e recebido as chaves. Por isso a análise da matrícula tem dupla função: protege quem vai comprar, ao mostrar o risco antes, e orienta quem já comprou e ainda não registrou (o contrato de gaveta tem página própria).

Por que a matrícula limpa não basta: as certidões do vendedor

A Lei 13.097/2015 trouxe a chamada concentração dos atos na matrícula: em regra, o que não estiver registrado ou averbado na matrícula não pode ser oposto ao comprador de boa-fé (art. 54), e a Lei 14.382/2022 acrescentou que essa boa-fé não depende da apresentação de certidões dos distribuidores judiciais (art. 54, § 2º). Isso fortalece quem compra com a matrícula limpa, mas há uma exceção relevante: a dívida tributária.

Se o vendedor tem débito inscrito em dívida ativa na data da venda, o art. 185 do Código Tributário Nacional presume a fraude de forma absoluta, e o STJ decidiu em recurso repetitivo (REsp 1.141.990/PR) que essa presunção não se afasta pela boa-fé do comprador nem pela matrícula limpa. Ou seja: mesmo com a matrícula sem nenhuma anotação, a Fazenda pode alcançar o imóvel por dívida do vendedor. Por isso a análise pede, além da matrícula, as certidões de dívida ativa (federal, estadual e municipal) e as certidões cíveis, de execução fiscal e trabalhistas em nome do vendedor e, quando o vendedor é sócio de empresa, também as da pessoa jurídica.

O que uma análise completa cobre

Do imóvel: certidão de matrícula atualizada (inteiro teor) para ler ônus, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, indisponibilidades e ações; certidão negativa de tributos do imóvel (IPTU e taxas), que, constando da escritura, afasta a sub-rogação do art. 130 do CTN; prova de quitação do condomínio (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único), que a lei admite por declaração do vendedor (Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º), sendo a declaração do síndico a forma que reduz o risco, porque a dívida de condomínio acompanha o imóvel (CC, art. 1.345); e a consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB, Provimento CNJ 149/2023, arts. 320 e seguintes), que registra ordens de indisponibilidade que nem sempre chegaram à matrícula.

Do vendedor: certidões dos distribuidores cíveis e de execuções fiscais, certidão de débitos trabalhistas (CNDT) e processos na Justiça do Trabalho, certidões de dívida ativa da União, do estado e do município, e, sendo o vendedor casado, a situação do cônjuge e o regime de bens. Do negócio: conferência de que quem assina é quem pode vender (procurações, espólio, incapazes), a cadeia dominial (as transmissões anteriores) e a compatibilidade do imóvel real com o descrito na matrícula.

O que a lei exige na escritura e por que as certidões importam

A lei que rege a lavratura de escrituras manda o tabelião consignar no ato o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º, na redação da Lei 13.097/2015), e a Lei 14.382/2022 deixou expresso que certidões forenses ou de distribuidores judiciais não são exigidas para a validade ou a eficácia do negócio (Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º). Dispensá-las, porém, não elimina o risco: o comprador que abre mão delas assume o risco da dívida tributária do art. 185 do CTN e de execuções em curso. Dispensar certidões para abreviar o negócio transfere ao comprador o risco que elas revelariam.

Riscos que a análise revela antes da compra

Uma penhora averbada torna a venda ineficaz perante o credor (CPC, art. 792); uma hipoteca não quitada segue o imóvel; uma indisponibilidade impede o registro da escritura; uma alienação fiduciária significa que o imóvel ainda é do banco; uma ação de despejo, de usucapião ou de reivindicação anotada muda todo o negócio. Descobertos depois da compra, esses achados levam a embargos de terceiro, a ações anulatórias ou à perda do bem.

Por isso a análise resulta em parecer escrito com uma de três conclusões: a compra pode seguir, pode seguir com ressalvas (o que exigir do vendedor, o que reter do preço, quais garantias pedir) ou não é recomendável. Quando o achado é grave, a conclusão da análise é a de não comprar.