Comprei e nunca passei a escritura: contrato de gaveta e adjudicação compulsória

O que é o contrato de gaveta e por que ele é frágil

Contrato de gaveta é o nome popular do compromisso ou contrato de compra e venda que não foi levado a registro: a pessoa pagou, recebeu as chaves e passou a morar, mas o imóvel continua registrado em nome do vendedor. Entre comprador e vendedor o contrato é válido e obriga as partes; o problema é perante terceiros. No sistema brasileiro, a propriedade imóvel só se transfere pelo registro do título (CC, art. 1.245): quem não registrou o título não é dono perante terceiros.

A fragilidade é concreta: enquanto o imóvel figura em nome do vendedor, responde pelas dívidas dele e pode ser penhorado em execução contra o vendedor, hipotecado ou arrolado no inventário, se ele falecer. O risco cresce com o tempo, porque cada nova dívida do vendedor pode alcançar o imóvel já pago.

O que o compromisso de compra e venda assegura ao comprador

O compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, quando registrado, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, oponível a terceiros (CC, art. 1.417); quitado o preço, ele pode exigir a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, a adjudicação (CC, art. 1.418). A quitação deve ser integral: o STJ não aplica à adjudicação a teoria do adimplemento substancial (REsp 2.207.433/SP). Mesmo sem registro, a posse decorrente do compromisso é protegida: o STJ admite embargos de terceiro fundados nessa posse (Súmula 84), de modo que, se o imóvel for penhorado por dívida do vendedor, o comprador pode defendê-lo.

Além disso, a Súmula 239 do STJ afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso. O comprador pode, assim, obter a transferência do imóvel contra o vendedor, ou contra quem o suceda, ainda que o contrato nunca tenha sido registrado. É o principal instrumento para converter o contrato de gaveta em propriedade registrada, e, segundo o STJ, a pretensão de obter a escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional, salvo se configurada a prescrição aquisitiva amparada em usucapião (entendimento consolidado, aplicado no REsp 2.196.855/RJ, 3ª Turma, 2026, que o estendeu à indenização por perdas e danos quando a obrigação de fazer não puder ser cumprida de modo específico).

Adjudicação compulsória: judicial e, agora, também no cartório

Quando o vendedor se recusa, sumiu ou morreu, a adjudicação compulsória supre a vontade dele: o juiz (ou, hoje, o registrador) determina a transferência do imóvel ao comprador que cumpriu a sua parte. Pela via judicial, obtida a sentença, ela substitui a escritura e permite o registro. Desde a Lei 14.382/2022, existe também a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no cartório de registro de imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973), regulamentada pelo CNJ (Provimento 149/2023, arts. 440-A a 440-AM, incluídos pelo Provimento 150/2023), cabível quando a documentação está completa e não há litígio quanto ao pagamento.

Para qualquer das vias, prepara-se a prova do negócio e da quitação: o contrato/compromisso, os comprovantes de pagamento, a cadeia de repasses (se houver), a notificação do vendedor, que na via extrajudicial é feita pelo próprio registro de imóveis, com prazo de 15 dias úteis para anuir ou impugnar (Provimento CNJ 149/2023, arts. 440-S, III, e 440-Z; a Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, II, exige a notificação extrajudicial como prova do inadimplemento) e as certidões. Recolhe-se o ITBI, tributo municipal devido na transmissão (CTN, art. 35), para viabilizar o registro. O resultado é o registro do imóvel em nome do comprador.

Se o vendedor morreu, sumiu ou é uma empresa extinta

A morte do vendedor não impede a regularização: a adjudicação é proposta contra o espólio e os herdeiros, que são obrigados a outorgar a escritura que o falecido deveria ter dado. Se o vendedor está em local incerto, cita-se por edital; se é uma empresa extinta, buscam-se os sucessores e, na via extrajudicial, a notificação vai ao liquidante ou ao último administrador conhecido, ou é feita por edital (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-U). No cartório, falecido o vendedor sem inventário aberto, notificam-se os herdeiros; havendo inventário, o inventariante (art. 440-W). Em cadeias de "gaveta sobre gaveta" (vários repasses sem registro), reconstitui-se a corrente de contratos para adjudicar do titular registral ao comprador atual.

Cada uma dessas situações tem particularidades, e o que muda de uma para outra é a complexidade da prova e do rito. Enquanto o imóvel permanece em nome de terceiro, penhoras, inventário ou novas dívidas do titular podem alcançá-lo, o que torna a regularização mais trabalhosa.

O registro e a fraude à execução

Enquanto o imóvel está no nome do vendedor, uma execução contra ele pode alcançar o bem, e discussões sobre fraude à execução (CPC, art. 792) e boa-fé do comprador tornam-se inevitáveis, e cabe ao comprador provar, em embargos de terceiro, que comprou antes e de boa-fé. Registrar o título elimina essa exposição: a partir do registro, o imóvel pertence ao comprador perante todos, e as dívidas posteriores do antigo dono não o atingem. Os temas conexos têm páginas próprias: outorga de escritura, fraude à execução, embargos de terceiro e análise de matrícula.