Direito imobiliário: do empreendimento à defesa do patrimônio
Resposta direta
A frente imobiliária da Fantini Advocacia atende tanto quem empreende quanto quem compra ou defende o imóvel: para incorporadoras, construtoras e loteadores — da análise do terreno ao registro da incorporação (art. 32 da Lei 4.591/1964), ao patrimônio de afetação e ao distrato conforme a Lei 13.786/2018 — e para adquirentes e famílias, na compra do imóvel e na defesa do patrimônio em risco: atraso de obra, distrato, penhora, leilão, bem de família e alienação fiduciária — além da regularização do imóvel e da construção (escritura, usucapião, matrícula, habite-se e averbação).
Um empreendimento imobiliário é uma sequência de decisões jurídicas antes de ser uma obra: como se adquire o terreno, o que se registra e quando, se o patrimônio será afetado, como se escrevem os contratos que sustentarão anos de relação com adquirentes, financiadores e o poder público. Já o imóvel que entra numa execução passa a correr contra prazos que a maioria das pessoas desconhece. Nos dois casos, o resultado depende sobretudo do que se faz antes: a análise da matrícula, os registros certos e os prazos cumpridos.
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Prevenção é infraestrutura
A lei desenha o ciclo do empreendimento com marcos precisos. Nenhuma unidade pode ser negociada antes do registro da incorporação na matrícula do terreno (Lei 4.591/1964, art. 32), instruído com o memorial e os documentos que a norma exige. O patrimônio de afetação (arts. 31-A e seguintes, incluídos pela Lei 10.931/2004) separa os bens da obra do patrimônio geral do incorporador — proteção para os adquirentes e, frequentemente, condição de financiamento e de regime tributário especial. Os contratos com terrenistas e adquirentes precisam já nascer compatíveis com a disciplina do distrato introduzida pela Lei 13.786/2018 (art. 67-A da Lei 4.591/1964) e com a cláusula de tolerância de entrega (art. 43-A). Cada um desses pontos, mal resolvido no início, reaparece anos depois como litígio. Estruturá-los é o trabalho.
Três frentes, uma mesma disciplina
- Incorporação imobiliária e loteamentos (Moura e Fantini ) — a operação jurídica do empreendimento para incorporadoras, construtoras e loteadores: análise do terreno, registro da incorporação, afetação, contratos, distrato conforme a lei, parcelamento do solo (Lei 6.766/1979), regularização fundiária (REURB, Lei 13.465/2017), obra, entrega e pós-chaves.
- Regularização de imóveis — quando o registro não corresponde à realidade: escritura e adjudicação compulsória, usucapião (inclusive no cartório) e a defesa contra ela, inventário do imóvel, retificação de matrícula, baixa de hipoteca e de outros ônus, e a regularização da construção (habite-se, averbação, INSS de obra, embargo e direito de laje).
- Patrimônio e execuções imobiliárias — a defesa quando o imóvel está na mira: penhora e impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/1990), leilão judicial e arrematação (CPC), consolidação e leilão na alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), fraude à execução, embargos e disputas de partilha.
Para quem é esta frente
- Incorporadoras e construtoras: do estudo de viabilidade jurídica do terreno à entrega das chaves, com a gestão preventiva dos contratos e do distrato e a representação nos litígios que a operação eventualmente gerar.
- Loteadores e empreendedores de parcelamento do solo: registro do loteamento, infraestrutura, contratos-padrão de lote e regularização fundiária.
- Adquirentes e compradores de imóvel: atraso de obra, distrato, vícios e desfazimento do negócio na compra de unidade na planta ou de lote.
- Pessoas e empresas com imóvel em risco: penhora, leilão, consolidação de propriedade pelo credor fiduciário, execuções e partilhas litigiosas — com análise de urgência.
- Famílias e investidores com patrimônio imobiliário relevante: a organização jurídica do patrimônio e da sucessão, em diálogo com a frente tributária do escritório, sempre com análise individual e sem fórmulas prontas.
Para quem empreende e para quem defende o imóvel
O escritório atende tanto quem empreende quanto quem compra ou defende o imóvel: incorporadoras, construtoras e loteadores na operação do empreendimento, e adquirentes e compradores em atraso de obra, distrato e vício — além da defesa do patrimônio imobiliário frente a credores e execuções. Cada consulta passa por verificação prévia de conflito de interesses; não se representa os dois lados de um mesmo litígio. Isso dá a visão de dentro da operação, o que torna a prevenção mais precisa e o contencioso mais eficaz.
Onde o imobiliário encontra o poder público
Empreender é dialogar permanentemente com o Estado: aprovações municipais de uso e parcelamento do solo, licenças, regularização junto a órgãos públicos, desapropriações e obras contratadas pela administração. A espinha dorsal da Fantini Advocacia é justamente o contencioso contra a Fazenda Pública — a musculatura que, nesta frente, se aplica ao empreendedor imobiliário quando o adversário ou o interlocutor é o poder público.
Como trabalhamos
Com análise prévia e honesta — antes de qualquer contratação, mapeamos riscos, alternativas e horizonte de tempo, e dizemos com franqueza quando o caminho pretendido não se sustenta. Com discrição — empreendimento e patrimônio se tratam com sobriedade. E com rigor técnico, o mesmo documentado nos guias públicos do escritório.
Perguntas frequentes
O que a frente de Direito Imobiliário da Fantini Advocacia atende?
Duas frentes. A primeira é a operação jurídica do empreendimento, para incorporadoras, construtoras e loteadores: análise do terreno, registro da incorporação, patrimônio de afetação, contratos com terrenistas e adquirentes, distrato conforme a Lei 13.786/2018, loteamentos e regularização fundiária. A segunda é a defesa do patrimônio imobiliário em risco, para pessoas e empresas: penhora, leilão, bem de família, alienação fiduciária e disputas de partilha.
Por que uma incorporadora precisa de advogado antes mesmo de lançar?
Porque a lei condiciona a venda de unidades ao registro prévio da incorporação na matrícula do terreno (art. 32 da Lei 4.591/1964), e as decisões tomadas nessa fase — estrutura da aquisição do terreno, adoção ou não do patrimônio de afetação, desenho dos contratos — definem o risco jurídico de todo o ciclo do empreendimento. Corrigir depois custa mais do que estruturar antes.
Vocês atuam contra construtoras e incorporadoras?
Sim. O escritório atua para incorporadoras e construtoras e também para adquirentes e compradores — em casos distintos, com verificação prévia de conflito de interesses. O que não se faz é representar os dois lados de um mesmo litígio.
Meu imóvel foi penhorado ou vai a leilão. Ainda dá tempo de fazer algo?
Depende da fase. A proteção do bem de família (Lei 8.009/1990), por exemplo, precisa ser alegada antes da arrematação — o STJ entende que, assinado o auto de arrematação (CPC, art. 903), a discussão se encerra (REsp 1.536.888/GO). Na alienação fiduciária, há prazos próprios entre a intimação para pagamento e a consolidação da propriedade. Por isso a primeira providência é uma análise urgente do processo e da matrícula para identificar o que ainda cabe.
O escritório é de Goiânia. Atende empreendimentos e imóveis em outros estados?
Sim. O escritório fica em Goiânia-GO e atua em todo o Brasil, com atendimento on-line e atuação processual nas comarcas necessárias. Registro de imóveis, incorporação e execução têm regras nacionais; as particularidades locais (legislação municipal de uso do solo, praxe de cada cartório) são levantadas caso a caso.
O escritório garante o resultado?
Não — e nenhum escritório sério garante. Advocacia é atividade de meio. O que asseguramos é análise técnica criteriosa, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente. Se a nossa avaliação for de que o caminho pretendido não se sustenta, o escritório diz isso com clareza antes de qualquer contratação.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Registro prévio da incorporação como condição para negociar unidades | Lei 4.591/1964, art. 32 |
| Patrimônio de afetação (segregação dos bens da incorporação) | Lei 4.591/1964, arts. 31-A e ss. (Lei 10.931/2004) |
| Distrato e cláusula de tolerância de entrega | Lei 4.591/1964, arts. 67-A e 43-A (Lei 13.786/2018) |
| Parcelamento do solo urbano e regularização fundiária | Lei 6.766/1979 · Lei 13.465/2017 (REURB) |
| Impenhorabilidade do bem de família e suas exceções | Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º |
| Alienação fiduciária de imóvel: consolidação e leilões | Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27 |
| Hipoteca entre incorporadora e financiador não prevalece contra os adquirentes | Súmula 308 do STJ |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
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