Meu imóvel foi penhorado: o que fazer e até quando

O que a penhora é — e o que ela não é

A penhora é o ato pelo qual a Justiça separa um bem do devedor para garantir o pagamento de uma dívida que está sendo cobrada em execução ou em cumprimento de sentença. Ela recai sobre tantos bens quantos bastem para cobrir o valor cobrado, com juros, custas e honorários (CPC, art. 831), e segue uma ordem legal de preferência em que o dinheiro vem primeiro e os imóveis aparecem depois (CPC, art. 835).

Penhorar não é transferir a propriedade. O imóvel continua no nome do devedor e, na prática, ele costuma permanecer no bem até uma eventual arrematação. A penhora é o começo de um caminho que, se nada for feito, leva à avaliação, ao leilão e à venda judicial — mas cada etapa desse caminho tem prazos e defesas próprias.

Como você fica sabendo

A lei exige que o executado seja intimado da penhora (CPC, art. 841). Quando ela recai sobre imóvel, o cônjuge também precisa ser intimado, salvo no regime de separação absoluta de bens (CPC, art. 842). Além disso, o credor pode averbar a penhora na matrícula do imóvel, e a partir daí presume-se que qualquer terceiro tem conhecimento dela (CPC, art. 844) — é por isso que a certidão atualizada da matrícula é o primeiro documento a pedir.

Muita gente descobre a penhora só quando recebe a intimação da avaliação ou vê o imóvel anunciado em leilão. Nesses casos os prazos iniciais podem já ter passado, mas ainda há o que fazer: a impenhorabilidade do bem de família, por exemplo, pode ser alegada até a arrematação, e nulidades da própria execução podem ser levantadas a qualquer tempo.

As defesas que o prazo permite

Na execução de título extrajudicial (cheque, nota promissória, contrato, cota de condomínio), a defesa principal são os embargos à execução, em 15 dias úteis contados da juntada do mandado de citação (CPC, art. 915). No cumprimento de sentença, é a impugnação, em 15 dias úteis após o fim do prazo de pagamento voluntário (CPC, art. 525). Nas duas vias é possível discutir, entre outros pontos, a penhora incorreta, a avaliação errada e o excesso de execução (CPC, art. 917).

Independentemente dessas defesas, o executado pode pedir a substituição do bem penhorado em 10 dias contados da intimação da penhora, desde que demonstre que a troca lhe será menos onerosa e não prejudicará o credor (CPC, art. 847). Dinheiro, fiança bancária e seguro-garantia são aceitos como se dinheiro fossem (CPC, art. 835, § 2º). A execução deve sempre seguir pelo modo menos gravoso para o devedor (CPC, art. 805).

Se o imóvel é a moradia da família, entra a Lei 8.009/1990: o bem de família é impenhorável, com as exceções do art. 3º (por exemplo, dívida do próprio financiamento, contribuições de condomínio e tributos do imóvel, pensão alimentícia e fiança em locação). Se o imóvel pertence ao casal e a dívida é só de um dos cônjuges, a meação do outro é preservada e recai sobre o produto da venda, além do direito de preferência na arrematação (CPC, art. 843).

Há ainda saídas econômicas: na execução de título extrajudicial, o devedor pode, no prazo dos embargos, reconhecer a dívida, depositar 30% do valor e pagar o restante em até 6 parcelas mensais com correção e juros (CPC, art. 916); e, em qualquer execução, pode remir — pagar tudo — até a assinatura do auto de arrematação ou adjudicação (CPC, art. 826).

Se o imóvel é seu, mas a dívida é de outra pessoa

Quem não é parte do processo — o comprador que ainda não registrou a escritura, o cônjuge, o herdeiro, o possuidor — defende o bem por embargos de terceiro (CPC, arts. 674 a 681), com prazo próprio: até 5 dias depois da adjudicação ou da arrematação, sempre antes da assinatura da respectiva carta (CPC, art. 675). O compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, autoriza essa defesa (Súmula 84 do STJ). Esse caso tem página própria: embargos de terceiro.

O que acontece se nada for feito

Sem defesa, o processo avança para a avaliação do imóvel (CPC, art. 870) e para o leilão judicial (CPC, arts. 879 a 903). O edital é publicado com pelo menos 5 dias de antecedência (CPC, art. 887, § 1º) e o executado deve ser intimado da data (CPC, art. 889). Não se admite arrematação por preço vil — abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, na falta, de 50% da avaliação (CPC, art. 891). Depois de aperfeiçoada a arrematação, eventuais invalidades precisam ser levantadas em 10 dias (CPC, art. 903, § 2º). Cada uma dessas etapas é uma última janela — e é nelas que a maioria dos imóveis se perde por falta de análise a tempo.