Quitei o imóvel e a hipoteca continua na matrícula: como dar baixa na hipoteca e em outros ônus

Quitar não basta: a hipoteca só sai da matrícula com a averbação

A hipoteca extingue-se, entre outras causas, pela extinção da obrigação principal, pela renúncia do credor, pela remição e pela arrematação ou adjudicação (CC, art. 1.499), mas só deixa a matrícula com a averbação do cancelamento no registro de imóveis, à vista da respectiva prova (CC, art. 1.500; Lei 6.015/1973, arts. 167, II, 2, e 248). Enquanto não cancelado, o registro produz todos os efeitos legais, ainda que se prove, por outra maneira, que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (art. 252). Por isso a hipoteca paga e não baixada continua a constar das certidões e costuma dificultar a venda, o financiamento e a partilha.

O cancelamento da hipoteca só pode ser feito à vista de autorização expressa ou quitação outorgada pelo credor ou pelo sucessor dele, em instrumento público ou particular; em razão de procedimento administrativo ou contencioso no qual o credor tenha sido intimado; ou conforme a legislação das cédulas hipotecárias (Lei 6.015/1973, art. 251). O instrumento particular de instituição financeira que atua com crédito imobiliário, autorizada a celebrar instrumentos particulares com caráter de escritura pública, dispensa testemunhas e reconhecimento de firma (art. 221, § 5º). Sem exigências pendentes e pagos os emolumentos, o cartório tem 5 dias úteis para averbar o cancelamento de garantia (arts. 9º e 188, § 1º, I).

Hipoteca antiga: perempção de 30 anos e prescrição da dívida

A hipoteca convencional pode ser prorrogada por averbação, a pedido das partes, até 30 anos da data do contrato; completado esse prazo, só subsiste se reconstituída por novo título e novo registro (CC, art. 1.485; Lei 6.015/1973, art. 238). É a chamada perempção. Códigos de normas estaduais disciplinam o cancelamento diretamente no cartório, com requisitos próprios: em Goiás, mediante requerimento do interessado em razão da perempção (Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial, art. 926, IV); em Minas Gerais, a requerimento do interessado, na hipoteca convencional vencida e não prorrogada, com declaração de inexistência de ações ou execuções relativas à hipoteca e certidões de protesto e de feitos ajuizados da comarca do imóvel (Provimento Conjunto 93/2020, art. 938, IV).

Situação diferente é a da dívida prescrita. O STJ decidiu que a prescrição da pretensão de cobrança extingue o direito real de hipoteca estipulado para garanti-la, porque a garantia segue a sorte da obrigação principal (REsp 1.408.861/RJ, Terceira Turma, com base no art. 1.499, I, do Código Civil). A prescrição, porém, não está entre as hipóteses de cancelamento da hipoteca previstas na Lei 6.015/1973 (art. 251); em regra, é declarada em ação judicial, e a sentença transitada em julgado é o título para a averbação (arts. 250, I, e 259). O prazo prescricional depende do título; para a cobrança de dívida líquida constante de instrumento público ou particular, é de cinco anos (CC, art. 206, § 5º, I).

Hipoteca da construtora e contratos antigos do SFH e da Caixa

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 do STJ). O comprador que pagou o preço pode buscar, em juízo, a declaração dessa ineficácia e o cancelamento da hipoteca sobre a unidade adquirida. Em 2025, a Quarta Turma do STJ decidiu que, em imóvel comercial com promessa de compra e venda não registrada, prevalece a hipoteca constituída depois, por entender que a súmula se refere aos contratos do Sistema Financeiro da Habitação sobre imóvel residencial (REsp 2.141.417).

Nos contratos antigos do Sistema Financeiro da Habitação com cobertura do FCVS, o saldo residual é de responsabilidade do fundo, inclusive no segundo financiamento dos contratos celebrados até 5/12/1990 (STJ, Tema 323); a Lei 10.150/2000 disciplinou a liquidação antecipada, com novação correspondente a cem por cento do saldo devedor nos contratos assinados até 31/12/1987 (art. 2º, § 3º). Sem cobertura do FCVS, o saldo residual é suportado pelo mutuário (STJ, Tema 835). O comprador "de gaveta" de contrato com FCVS transferido até 25/10/1996 equipara-se ao mutuário para a liquidação e pode demandar em juízo (Lei 10.150/2000, arts. 20 e 22; STJ, Tema 520); nas cessões posteriores, a legitimidade depende da anuência do agente financeiro (Tema 522). A Caixa sucedeu o extinto BNH (Decreto-Lei 2.291/1986) e, sendo empresa pública federal, responde na Justiça Federal (Constituição, art. 109, I).

Credor que não dá a quitação, desapareceu ou deixou de existir

O devedor que paga tem direito a quitação regular (CC, art. 319). Se o credor se recusa a fornecê-la ou a autorizar a baixa, o cancelamento pode ser obtido em processo no qual ele seja intimado, e a sentença transitada em julgado é levada ao cartório (Lei 6.015/1973, arts. 250, I, 251, II, e 259). Quando o credor foi incorporado ou sucedido, a quitação é dada pelo sucessor, como prevê o próprio art. 251, I. Banco em liquidação, construtora falida ou credor pessoa física falecido exigem identificar quem responde pelo crédito antes de definir contra quem agir. Se a hipoteca já ultrapassou 30 anos, a perempção pode dispensar a participação do credor, conforme as normas do estado. O terceiro prejudicado também pode provar em juízo a extinção do ônus e promover o cancelamento (art. 253).

Alienação fiduciária quitada: termo de quitação em 30 dias

Na alienação fiduciária, o credor é proprietário resolúvel do imóvel até o pagamento; quitada a dívida com os encargos, a propriedade fiduciária se resolve (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 25). O credor tem 30 dias, contados da liquidação, para fornecer o termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante; se não o fizer, paga multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, em favor de quem não o recebeu (§§ 1º e 1º-A, na redação da Lei 14.711/2023). À vista do termo, o registro de imóveis cancela a propriedade fiduciária (§ 2º). Esse prazo e essa multa são próprios da alienação fiduciária e não se aplicam à hipoteca, cuja baixa segue o art. 251 da Lei 6.015/1973.

Penhora, indisponibilidade, usufruto e cláusulas restritivas

Penhora, arresto e sequestro são cancelados por ordem do juízo que os determinou, depois de extinta a execução, levantada ou substituída a constrição, e a lei veda o cancelamento em virtude de sentença ainda sujeita a recurso (Lei 6.015/1973, arts. 250, I, e 259). Essas ordens e os respectivos cancelamentos passam a tramitar pelo sistema eletrônico Constrijud, em implantação gradual; enquanto uma espécie de ordem não estiver habilitada, admitem-se os meios anteriores (Provimento 224/2026, arts. 2º e 3º; Código Nacional de Normas do CNJ, arts. 320-X e 320-AH). Na indisponibilidade, cadastrada na CNIB a autorização de cancelamento, o oficial deve averbá-lo independentemente de mandado judicial, pagos os emolumentos cabíveis (arts. 320-D e 320-E, Provimento 188/2024). Salvo isenção ou ordem judicial, os emolumentos não antecipados do ato de constrição são pagos com os do cancelamento, por quem o requer (arts. 320-C e 320-AI).

O usufruto extingue-se pela morte do usufrutuário, e o cancelamento se faz por averbação, com a certidão de óbito, sem processo judicial, reservado às extinções que não decorram de morte, termo ou consolidação (CC, art. 1.410, I; Lei 6.015/1973, art. 250, III; CPC, art. 725, VI). As cláusulas restritivas são averbadas na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 11); a inalienabilidade implica as demais (CC, art. 1.911; Súmula 49 do STF), e a venda do bem gravado depende de autorização judicial, com sub-rogação das restrições em outro bem (CC, arts. 1.848, § 2º, e 1.911, parágrafo único; CPC, art. 725, II). Em Minas Gerais, as cláusulas podem ser canceladas por autorização dos instituidores com anuência do beneficiário, por ordem judicial ou pela certidão de óbito do beneficiário (Provimento Conjunto 93/2020, art. 935); em Goiás, a revogação extrajudicial da cláusula imposta em doação exige ato com todos os contratantes, ou decisão judicial (código de normas, art. 818, § 1º).