Quitei o imóvel e o vendedor ou a construtora não passa a escritura: como regularizar
Resposta direta
Com o preço quitado, o comprador pode exigir a escritura definitiva (CC, art. 1.418). Se o vendedor se recusa, morreu, não é localizado ou é empresa extinta, a adjudicação compulsória transfere o imóvel sem a assinatura dele: no registro de imóveis, por advogado, com ata notarial e notificação do vendedor para responder em 15 dias úteis (Lei 6.015/1973, art. 216-B; Provimento CNJ 149/2023), ou na Justiça, em que a sentença substitui a escritura.
Prazos e marcos legais
- Resposta do vendedor notificado pelo registro de imóveis15 dias úteis para anuir ou impugnar; o silêncio pode levar à presunção de que o inadimplemento alegado é verdadeiro (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, II · Provimento CNJ 149/2023, arts. 440-S e 440-Z)
- Decisão do registrador sobre a impugnação10 dias úteis, depois da manifestação do comprador em 15 dias úteis (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AA)
- Recurso contra a rejeição da impugnação (decisão do juiz)10 dias úteis (Provimento CNJ 149/2023, arts. 440-AC e 440-AE)
- Comprovar o pagamento do ITBI antes do registro5 dias úteis da notificação do oficial (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, V · Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AL)
- Exigir a escritura definitivanão prescreve, salvo se outra pessoa adquirir o imóvel por usucapião (STJ, REsp 2.196.855/RJ (2026))
- Anular venda feita sem autorização do cônjuge do vendedoraté 2 anos depois de terminada a sociedade conjugal (CC, art. 1.649)
Prazos e marcos conferidos na lei federal, nos atos do CNJ e na jurisprudência indicada. Exigências municipais (código de obras, taxas) e estaduais (normas dos cartórios) variam; a análise do caso confirma quais se aplicam.
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- você pagou todo o preço e o vendedor não assina a escritura definitiva
- a construtora entregou as chaves, mas a escritura não sai por falta de habite-se, de averbação da obra ou por hipoteca do financiamento da construção
- o vendedor morreu antes de passar a escritura e os herdeiros não resolvem
- a empresa que vendeu fechou, faliu ou não é localizada
- o loteador recebeu todas as parcelas do lote e nunca outorgou o título
- o cônjuge do vendedor não assinou o contrato ou se recusa a assinar a escritura
Preço quitado: o direito de exigir a escritura
O promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de quem recebeu os direitos dele, a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, a adjudicação do imóvel (CC, art. 1.418). O registro do compromisso sem cláusula de arrependimento confere direito real à aquisição (CC, art. 1.417), mas não é condição para a adjudicação (Súmula 239 do STJ). A disciplina é antiga: o Decreto-Lei 58/1937 já previa a ação de adjudicação compulsória (arts. 16 e 22), e a Lei 6.766/1979 declara que, no loteamento, o compromisso acompanhado da prova de quitação vale como título para o registro da propriedade do lote (art. 26, § 6º).
O requisito decisivo é a quitação integral. O STJ decidiu em 2025 que a adjudicação exige o pagamento de todo o preço, que a teoria do adimplemento substancial não se aplica e que a prescrição das parcelas em aberto não equivale a quitação (REsp 2.207.433/SP). Em contrapartida, a pretensão de obter a escritura definitiva não prescreve, ressalvada a aquisição do imóvel por outra pessoa por meio de usucapião (REsp 2.196.855/RJ, 2026). O ponto de partida de qualquer caso é, portanto, a prova do pagamento e a leitura da matrícula.
Adjudicação no registro de imóveis: requisitos e etapas
Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação pode ser feita no registro de imóveis da situação do bem (Lei 6.015/1973, art. 216-B), com as regras do Provimento CNJ 150/2023, hoje incorporadas ao Provimento 149/2023 (arts. 440-A a 440-AM). Podem requerer o promitente comprador, os cessionários, os sucessores e o próprio promitente vendedor, sempre por advogado ou defensor público com procuração específica (art. 216-B, § 1º; Provimento 149/2023, art. 440-C). O pedido é instruído com o contrato e as cessões, a ata notarial, certidões dos distribuidores que mostrem a inexistência de litígio sobre o contrato e o comprovante do ITBI (art. 216-B, § 1º). A ata, lavrada por tabelião escolhido pelo requerente, reúne a prova do pagamento integral e do inadimplemento do vendedor (Provimento 149/2023, arts. 440-F e 440-G).
Autuado o pedido, o oficial notifica o vendedor para, em 15 dias úteis, anuir ou impugnar; se ele não for localizado, a notificação é feita por edital (Provimento 149/2023, arts. 440-S e 440-X). A impugnação é decidida pelo registrador e pode ser indeferida quando não expõe razões, trata de matéria estranha ou tem caráter protelatório, com recurso ao juiz (arts. 440-AA a 440-AE). Não se exige registro prévio do compromisso nem prova da regularidade fiscal do vendedor (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 2º), tampouco prova de pagamento das cotas de condomínio (Provimento 149/2023, art. 440-AJ); a indisponibilidade não impede o início, mas precisa estar cancelada até a decisão final (art. 440-AH). Comprovado o ITBI, o registro é feito na matrícula.
Adjudicação na Justiça: quando é o caminho
A via judicial é a adequada quando há controvérsia sobre o contrato ou o pagamento, quando falta documento que a via extrajudicial exige ou quando o registrador rejeita o pedido. A ação segue o procedimento comum (CPC, art. 1.049, parágrafo único); o autor precisa demonstrar que cumpriu a prestação que lhe cabia (Decreto-Lei 58/1937, art. 16, § 1º), e a sentença de procedência, transitada em julgado, produz os efeitos da declaração não emitida pelo vendedor (CPC, art. 501) e vale como título para o registro (Decreto-Lei 58/1937, art. 16, § 2º). Ação judicial de adjudicação em curso não impede a via extrajudicial se estiver suspensa há pelo menos 90 dias úteis (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-H).
Em qualquer das vias, o imóvel precisa ser registrável. O STJ considera indispensável, para a procedência da adjudicação, que o desmembramento do lote esteja averbado, pois a lei proíbe vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (REsp 1.851.104/SP; Lei 6.766/1979, art. 37), e nega a adjudicação de unidade vendida por incorporadora que não era dona do terreno e não registrou o memorial de incorporação (REsp 1.770.095/DF). Nesses casos, a regularização do parcelamento ou do empreendimento precede a transferência ao comprador.
Vendedor falecido, desaparecido ou empresa extinta
A obrigação de outorgar a escritura passa aos sucessores: a herança responde pelas dívidas do falecido e, feita a partilha, cada herdeiro responde na proporção do que recebeu (CC, arts. 1.784 e 1.997). Na via extrajudicial, sem inventário aberto, são notificados os herdeiros, comprovados o óbito e a qualidade de herdeiro; havendo inventário, basta notificar o inventariante (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-W). Na via judicial, a ação é proposta contra o espólio ou os herdeiros. Em qualquer das vias, o pedido se apoia na prova da compra e da quitação do preço.
Empresa extinta é notificada na pessoa do liquidante ou do último administrador conhecido; se eles forem desconhecidos ou não forem localizados, por edital (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-U). O vendedor em lugar incerto também é notificado por edital, desde que o requerente comprove ter esgotado os meios ordinários de localização (arts. 440-O e 440-X), e o mesmo vale para quem reside fora do país sem procurador com poderes para outorgar o título. Nas cadeias de cessões, a ata notarial registra o histórico de todas as transmissões, de modo que a adjudicação parta do titular registral e chegue ao comprador atual (art. 440-G, II).
Quando a construtora ou o loteador não outorga
Na incorporação, os contratos de venda ou promessa de unidades são irretratáveis e, registrados, conferem direito real e direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou quem o suceder, inclusive em insolvência posterior ao término da obra (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º). Concedido o habite-se, cabe ao incorporador averbar a construção, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos da demora; se ele não a requer, cabe ao construtor fazê-lo, sob pena de responsabilidade solidária, e, na omissão de ambos, qualquer adquirente pode requerê-la (Lei 4.591/1964, art. 44 e §§ 1º e 2º). O condomínio edilício institui-se por ato registrado que discrimina as unidades (CC, art. 1.332). Quando falta o habite-se, a averbação ou a instituição, a regularização do empreendimento precede a escritura da unidade.
Se o obstáculo é a hipoteca que a construtora deu ao banco que financiou a obra, a Súmula 308 do STJ afirma que essa garantia, anterior ou posterior à promessa, não tem eficácia perante os adquirentes. O STJ vincula o enunciado aos imóveis residenciais do Sistema Financeiro da Habitação; em imóveis comerciais, considera ineficaz a hipoteca dada ao financiador depois da promessa, mas já fez prevalecer hipoteca dada a terceiro de boa-fé quando a promessa não estava registrada. Na falência do vendedor, a adjudicação extrajudicial é admitida se o contrato for anterior à decretação da quebra, ressalvadas as hipóteses de ineficácia e revogação, e a mesma regra vale na recuperação judicial (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AK; Lei 11.101/2005, arts. 119, VI, 129 e 130). Na falência do incorporador com patrimônio de afetação, a comissão de representantes pode firmar os contratos definitivos (Lei 4.591/1964, art. 31-F, § 3º).
Cônjuge do vendedor e ITBI
Salvo no regime da separação absoluta, o vendedor casado precisa da autorização do cônjuge para alienar imóvel (CC, art. 1.647, I). Se o cônjuge a nega sem motivo justo ou não pode concedê-la, o juiz pode supri-la (art. 1.648); sem autorização nem suprimento, o ato é anulável, e o cônjuge pode pedir a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal (art. 1.649). Na adjudicação extrajudicial, o cônjuge ou companheiro também é notificado como requerido quando a lei exige o consentimento dele para a validade ou eficácia do negócio (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-P).
O ITBI é exigido para o registro da adjudicação (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, V), e o requerente tem 5 dias úteis para comprovar o pagamento depois de notificado pelo oficial (Provimento 149/2023, art. 440-AL). A base de cálculo é o valor venal, que a Lei Complementar 227/2026 definiu como o valor de mercado estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, admitida a contestação por avaliação contraditória (CTN, art. 38, §§ 1º a 3º); o STJ já havia fixado que essa base não se vincula à do IPTU (Tema 1.113). Alíquota, forma de cálculo e procedimento seguem a lei de cada município.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Direito real do promitente comprador e outorga da escritura | CC, arts. 1.417 e 1.418 |
| Ação de adjudicação compulsória; sentença vale como título | Decreto-Lei 58/1937, arts. 16 e 22 · CPC, arts. 501 e 1.049 |
| Adjudicação independe do registro do compromisso | Súmula 239 do STJ |
| Adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis | Lei 6.015/1973, art. 216-B (Lei 14.382/2022) · Provimento CNJ 149/2023, arts. 423 e 440-A a 440-AM (Provimento 150/2023) |
| Loteamento: compromisso quitado como título; parcelamento precisa estar registrado | Lei 6.766/1979, arts. 26, § 6º, e 37 · STJ, REsp 1.851.104/SP |
| Incorporação: adjudicação perante o incorporador, averbação da construção e afetação | Lei 4.591/1964, arts. 31-F, 32, § 2º, e 44 · CC, art. 1.332 · STJ, REsp 1.770.095/DF |
| Hipoteca da construtora e falência do vendedor | Súmula 308 do STJ · Lei 11.101/2005, arts. 119, VI, 129 e 130 |
| Vendedor falecido e autorização do cônjuge | CC, arts. 1.647, I, 1.648, 1.649, 1.784 e 1.997 |
| ITBI: fato gerador, base de cálculo e cessão de direitos | CTN, arts. 35 e 38 (LC 227/2026) · STJ, Tema 1.113 · STF, Tema 1.124 (em novo julgamento) |
| Quitação integral e imprescritibilidade da adjudicação | STJ, REsp 2.207.433/SP e REsp 2.196.855/RJ |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Análise do contrato, da cadeia de cessões, dos comprovantes de pagamento e da matrícula, para confirmar a quitação e identificar o obstáculo: recusa, falecimento, empresa extinta, falta de averbação, hipoteca ou falta de autorização do cônjuge.
- 2Escolha da via, seja a adjudicação no registro de imóveis, com ata notarial e notificação do vendedor, seja a ação judicial quando houver controvérsia, e preparo das certidões, dos documentos e do recolhimento do ITBI.
- 3Condução do procedimento até o registro na matrícula, com resposta a exigências e impugnações e, quando necessário, as providências perante a construtora, como a averbação da obra e o cancelamento da hipoteca.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- o compromisso de compra e venda e todas as cessões ou repasses, na ordem em que ocorreram
- os comprovantes de pagamento do preço (recibos, transferências bancárias, declarações de imposto de renda, termo de quitação)
- certidão atualizada da matrícula do imóvel
- dados do vendedor e do cônjuge; se falecido, certidão de óbito e dados do inventário ou dos herdeiros; se empresa, contrato social e situação cadastral
- notificações, e-mails e mensagens trocados com o vendedor ou a construtora sobre a escritura
- quando o vendedor for construtora, o habite-se e os documentos do empreendimento que estiverem disponíveis
Perguntas frequentes
Adjudicação compulsória extrajudicial precisa de advogado?
Sim. O requerimento é apresentado por advogado ou defensor público, com procuração que contenha poderes específicos (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, VI; Provimento CNJ 149/2023, art. 440-C, parágrafo único). Cabe ao advogado estruturar o pedido, orientar a produção da ata notarial, atender às exigências do registrador e responder a eventual impugnação do vendedor.
Quais documentos são necessários para a adjudicação compulsória extrajudicial?
A lei exige o compromisso ou a cessão (e a prova da sucessão, se houver), a prova do inadimplemento pela notificação feita pelo registro de imóveis, a ata notarial com a prova do pagamento, certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, o comprovante do ITBI e a procuração (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º). Recibos, transferências, declarações de imposto de renda e mensagens de quitação podem ser constatados na ata (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-G, § 6º).
Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?
Os emolumentos seguem a tabela de cada estado. Enquanto não houver lei estadual específica, aplica-se a regra do CNJ: a ata notarial é cobrada como ato de conteúdo econômico e o processamento no registro segue a forma de cobrança da usucapião extrajudicial, com notificações e registro cobrados à parte (Provimento CNJ 149/2023, arts. 423 e 440-AM). Somam-se o ITBI, calculado pelo município, e as certidões.
O vendedor morreu antes de passar a escritura. E agora?
A obrigação passa aos sucessores (CC, arts. 1.784 e 1.997). No cartório, sem inventário aberto, são notificados os herdeiros, comprovados o óbito e a qualidade de herdeiro; com inventário, basta notificar o inventariante (Provimento CNJ 149/2023, art. 440-W). Na Justiça, a ação é proposta contra o espólio ou os herdeiros. Em ambos os casos, a prova da compra e da quitação é o que sustenta o pedido.
A construtora não passa a escritura. O que pode estar travando?
Entre as causas possíveis estão a falta de habite-se ou de averbação da construção, que cabe ao incorporador (Lei 4.591/1964, art. 44), a falta de registro da incorporação, a hipoteca dada ao banco que financiou a obra (Súmula 308 do STJ) e a crise financeira da empresa. Cada causa pede uma providência própria, da exigência de averbação à adjudicação perante o incorporador ou quem o suceder (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º).
Comprei há muitos anos. Ainda posso exigir a escritura?
Segundo o STJ, a pretensão de obter a escritura definitiva não se sujeita a prazo prescricional, ressalvada a hipótese de o imóvel ter sido adquirido por outra pessoa por usucapião (REsp 2.196.855/RJ, 2026). O requisito é a quitação integral: parcelas em aberto, ainda que prescritas, não equivalem a pagamento e impedem a adjudicação (REsp 2.207.433/SP, 2025).
Preciso pagar ITBI na adjudicação compulsória?
Sim. O comprovante do ITBI integra os documentos da via extrajudicial, e o pagamento deve ser demonstrado em 5 dias úteis após a notificação do oficial, antes do registro (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, V; Provimento CNJ 149/2023, art. 440-AL). A base é o valor venal, definido pela Lei Complementar 227/2026 como valor de mercado estimado por critérios técnicos (CTN, art. 38). A mesma lei incluiu a cessão de direitos entre os fatos geradores (CTN, art. 35, III), questão em novo julgamento no STF (Tema 1.124).
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
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