Estão pedindo a usucapião do meu imóvel: como me defender
Resposta direta
Quem é citado em ação de usucapião tem, em regra, 15 dias úteis para contestar (CPC, art. 335); quem recebe notificação do cartório tem 15 dias para impugnar, e o silêncio vale como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º). A defesa ataca os requisitos: tempo, posse mansa e ânimo de dono, que não se formam na ocupação por permissão, aluguel, comodato ou tolerância familiar. Bem público não se usucape.
Imóvel em Belo Horizonte ou em outra cidade de Minas Gerais? As regras locais estão em Defesa em usucapião em BH , no Moura e Fantini.
Prazos e marcos legais
- Contestar a ação judicial de usucapião15 dias úteis; o termo inicial segue o art. 335 (audiência de conciliação, pedido de cancelamento dela ou forma de citação) (CPC, arts. 219, 231 e 335)
- Responder à notificação do cartório (usucapião extrajudicial)15 dias; o silêncio vale como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º · Provimento CNJ 149/2023, art. 407)
- Titular não localizado: notificação por editalduas publicações, de 15 dias cada; o silêncio vale como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 13 · Provimento CNJ 149/2023, art. 408)
- Manifestação de terceiros interessados no procedimento do cartório15 dias após o edital (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 4º · Provimento CNJ 149/2023, art. 413)
- Tempo de posse exigido de quem pede a usucapiãode 2 a 15 anos, conforme a modalidade (CC, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A · CF, arts. 183 e 191)
- Interromper o prazo aquisitivoação do proprietário para reaver o imóvel, proposta antes de o prazo se completar (CC, arts. 1.244 e 202, I · CPC, art. 240, § 1º)
Prazos e marcos conferidos na lei federal, nos atos do CNJ e na jurisprudência indicada. Exigências municipais (código de obras, taxas) e estaduais (normas dos cartórios) variam; a análise do caso confirma quais se aplicam.
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Isso está acontecendo com você?
- você recebeu citação de uma ação de usucapião sobre imóvel registrado em seu nome ou no de um familiar falecido
- o cartório de registro de imóveis enviou notificação pedindo sua concordância com uma usucapião, com prazo de 15 dias
- um inquilino, comodatário, caseiro ou parente que ocupa o imóvel com sua permissão passou a dizer que é dono
- um irmão ou outro herdeiro que mora no imóvel da herança pediu a usucapião contra os demais
- o vizinho pediu usucapião e a planta apresentada avança sobre parte do seu terreno
- você entrou com ação para retomar o imóvel e o ocupante respondeu alegando usucapião
Citação em ação de usucapião: prazo, revelia e quem é chamado
Na ação judicial, o titular registral e o respectivo cônjuge figuram como réus, os confinantes são citados pessoalmente, salvo quando a usucapião recai sobre unidade de condomínio edilício (CPC, art. 246, § 3º), e os interessados incertos são chamados por edital (CPC, art. 259, I). O prazo para contestar é de 15 dias úteis (CPC, arts. 219 e 335), contados da audiência de conciliação, do pedido de cancelamento dela ou, nos demais casos, da data definida pela forma de citação (CPC, art. 231); havendo vários réus, conta-se da última dessas datas (art. 231, § 1º). Para o STJ, a falta de citação do proprietário e do cônjuge torna a sentença ineficaz, enquanto a falta de citação de confinante gera nulidade relativa, que depende de prejuízo (REsp 1.432.579/MG).
Quem não contesta é revel, e os fatos alegados pelo autor presumem-se verdadeiros (CPC, art. 344). A presunção não opera, entre outras hipóteses, quando outro réu contesta ou quando as alegações são inverossímeis ou contrariadas pela prova dos autos (CPC, art. 345, I e IV), e ao réu revel citado por edital o juiz nomeia curador especial (CPC, art. 72, II). A revelia não significa, por si, a perda do imóvel, mas retira do proprietário a oportunidade de apresentar versão e prova próprias no momento adequado do processo.
Notificação do cartório: 15 dias e o efeito do silêncio
Desde 2016, a usucapião também pode tramitar no registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-A), hoje regulamentada pelos arts. 398 a 423 do Provimento CNJ 149/2023, que revogou o antigo Provimento 65/2017. Se a planta não traz a assinatura do titular registral ou de confinante, o oficial o notifica para manifestar consentimento em 15 dias, e a lei, desde 2017, interpreta o silêncio como concordância (art. 216-A, § 2º); a notificação deve advertir expressamente desse efeito (Provimento 149/2023, art. 407, § 5º). Quem não é encontrado é notificado por edital, com o mesmo efeito (art. 216-A, § 13). A notificação é dispensada quando o requerente apresenta título firmado com o titular registral, prova de quitação e certidão negativa de ação judicial, justificando por que a escritura não foi lavrada (Provimento 149/2023, art. 410).
A resposta ao cartório deve ser uma impugnação escrita e fundamentada, com as razões e os documentos. Pela redação que a Lei 14.382/2022 deu ao § 10 do art. 216-A, a impugnação justificada leva o caso ao juízo competente, e a impugnação injustificada não é admitida pelo registrador, cabendo ao interessado a suscitação de dúvida (art. 198 da mesma lei). Antes do encaminhamento, o registrador tenta a conciliação ou a mediação entre as partes (Provimento 149/2023, art. 415), e a oposição de ente público encerra a via extrajudicial (art. 412, § 3º). Discordar sem expor motivos, portanto, não produz o efeito que o notificado espera.
O que a defesa ataca: tempo, posse e ânimo de dono
Cabe a quem pede a usucapião provar os requisitos (CPC, art. 373, I): o tempo exigido pela modalidade, de 2 a 15 anos (CC, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A), e a posse contínua, mansa e com ânimo de dono. O STJ admite que o prazo se complete durante o processo e entende que a contestação, por si, não o interrompe, porque expressa discordância com a usucapião, e não resistência à posse (REsp 1.361.226/MG). Por isso a defesa costuma concentrar-se na natureza da ocupação. A lei diz que atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (CC, art. 1.208) e que quem conserva a posse em nome de outro, em relação de dependência e cumprindo ordens, é detentor, e não possuidor (CC, art. 1.198), como o caseiro e o empregado.
Locatário e comodatário exercem posse direta recebida por contrato, sem ânimo de dono (CC, art. 1.197), e a posse mantém, salvo prova em contrário, o caráter com que foi adquirida (CC, art. 1.203). Contrato de locação ou comodato, recibos de aluguel, autorizações por escrito e mensagens em que o ocupante reconhece o proprietário são, por isso, provas centrais; o ato inequívoco do possuidor que reconhece o direito do dono também interrompe o prazo (CC, arts. 1.244 e 202, VI). O STJ exige, para configurar o ânimo de dono, posse efetiva, e não mera detenção ou tolerância (AgInt no AREsp 2.306.673/SP). A prova é documental, testemunhal e, quando se discute a área, pericial.
Herdeiros e o imóvel da família
Até a partilha, a herança é indivisível e regida pelas normas do condomínio (CC, art. 1.791, parágrafo único), e cada compossuidor pode exercer atos possessórios desde que não exclua os dos demais (CC, art. 1.199). O STJ reconhece ao herdeiro que tem posse exclusiva legitimidade para pedir a usucapião em nome próprio, desde que prove posse com efetivo ânimo de dono, pelo prazo legal, sem oposição dos demais (AgInt no AREsp 2.355.307/SP, 2024). Em 2026, porém, a Quarta Turma afirmou que a ocupação, por descendente, de imóvel de ascendente que integra herança ainda indivisa, em contexto de administração familiar, é em regra mera tolerância, sem ânimo de dono, e que a usucapião entre herdeiros normalmente não se sustenta (AREsp 2.983.084/AL).
Na defesa dos demais herdeiros, pesam a prova de que o imóvel continuou tratado como bem da família (inventário aberto, despesas rateadas, IPTU pago pelo espólio, uso autorizado pelos demais), a prova de oposição ao uso exclusivo e os atos em que o próprio ocupante reconheceu o direito dos outros. Quando o conflito real é o uso exclusivo do bem comum, a solução pode estar em outro caminho: a partilha no inventário ou a divisão e a extinção do condomínio, que qualquer condômino pode exigir a todo tempo (CC, art. 1.320). Esses temas têm páginas próprias.
Bem que não se usucape e o vizinho confrontante
Imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; CC, art. 102; Súmula 340 do STF). O STJ estende essa proteção ao imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (REsp 1.448.026/PE), ao imóvel vinculado ao SFH ainda que abandonado (REsp 1.874.632/AL) e ao imóvel de sociedade de economia mista afetado a serviço público essencial em regime não concorrencial (REsp 2.173.088/DF). Por outros fundamentos, entende que a falência e a liquidação extrajudicial de instituição financeira impedem a fluência do prazo sobre os bens atingidos (REsp 1.680.357/RJ; REsp 1.876.058/SP) e negou a usucapião de ocupação em Área de Preservação Permanente (REsp 2.211.711/MT). A natureza do bem e a situação do proprietário são, assim, as primeiras verificações da defesa.
O confinante ocupa posição distinta. Ele é citado pessoalmente (CPC, art. 246, § 3º; Súmula 391 do STF) porque a sentença fixa os limites da área usucapida, e o STJ explica que o chamamento dos vizinhos serve para evitar que o título invada terrenos adjacentes (REsp 1.432.579/MG). A defesa do confinante costuma tratar de divisa, medidas e sobreposição de áreas, com levantamento topográfico e perícia. No cartório, o confrontante que não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias, e a falta de impugnação faz presumir a anuência (Provimento CNJ 149/2023, art. 407, § 6º; Lei 6.015/1973, art. 213, § 4º).
Interrupção do prazo e usucapião alegada como defesa
As causas que interrompem a prescrição aplicam-se à usucapião (CC, art. 1.244). Entre elas estão o despacho que ordena a citação em ação judicial e o ato inequívoco do possuidor que reconheça o direito do dono (CC, art. 202, I e VI); a notificação extrajudicial enviada pelo proprietário não consta dessa lista. O STJ já decidiu que a citação do ocupante em ação reivindicatória interrompe o prazo, ainda que essa ação não seja julgada procedente, desde que evidenciados o exercício inequívoco do direito e a boa-fé do autor (AREsp 1.542.609/RS), e que a contestação na própria ação de usucapião não produz esse efeito (REsp 1.361.226/MG). A iniciativa do proprietário precisa vir antes de o prazo se completar: consumado o tempo, a usucapião pode ser declarada.
No sentido inverso, quem ocupa o imóvel e é processado pelo proprietário pode alegar usucapião como defesa (Súmula 237 do STF), o que o STJ reafirmou em 2025 ao examinar uma ação reivindicatória (REsp 2.211.711/MT). Nas modalidades especiais urbana e rural, a sentença que reconhece a usucapião alegada em defesa vale como título para registro (Lei 10.257/2001, art. 13; Lei 6.969/1981, art. 7º). Nas ações possessórias, a discussão fica restrita à posse, e a alegação de propriedade não impede a manutenção ou a reintegração (CC, art. 1.210, § 2º; CPC, art. 557, parágrafo único).
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Citação do titular registral e dos confinantes; edital; função da citação dos vizinhos | CPC, arts. 246, § 3º, e 259, I · Súmula 391 do STF · STJ, REsp 1.432.579/MG |
| Contestação em 15 dias úteis; revelia e limites da presunção; curador especial; ônus da prova | CPC, arts. 72, II, 219, 231, 335, 344, 345 e 373 |
| Usucapião extrajudicial: notificação, silêncio como concordância, edital e impugnação | Lei 6.015/1973, arts. 213, § 4º, e 216-A, §§ 2º, 4º, 10 e 13 · Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423 |
| Tempo de posse conforme a modalidade | CC, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A · CF, arts. 183 e 191 |
| Permissão, tolerância, detenção e posse direta não geram usucapião | CC, arts. 1.197, 1.198, 1.203 e 1.208 · STJ, AgInt no AREsp 2.306.673/SP |
| Interrupção do prazo aquisitivo | CC, arts. 202 e 1.244 · CPC, art. 240, § 1º · STJ, REsp 1.361.226/MG e AREsp 1.542.609/RS |
| Herança como condomínio; herdeiro e ocupação familiar; divisão da coisa comum | CC, arts. 1.199, 1.320 e 1.791 · STJ, AgInt no AREsp 2.355.307/SP e AREsp 2.983.084/AL |
| Bem público não se usucape | CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único · CC, art. 102 · Súmula 340 do STF |
| SFH, economia mista, falência, liquidação extrajudicial e APP | STJ, REsp 1.448.026/PE, REsp 1.874.632/AL, REsp 2.173.088/DF, REsp 1.680.357/RJ, REsp 1.876.058/SP e REsp 2.211.711/MT |
| Usucapião alegada como defesa; ações possessórias | Súmula 237 do STF · Lei 10.257/2001, art. 13 · Lei 6.969/1981, art. 7º · CC, art. 1.210, § 2º · CPC, art. 557 |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Leitura imediata da citação ou da notificação, com contagem do prazo aplicável, e levantamento da matrícula, da cadeia de titulares e dos documentos que explicam a origem da ocupação (locação, comodato, permissão, vínculo de emprego, herança).
- 2Definição da resposta cabível, seja a contestação na ação judicial, seja a impugnação fundamentada no cartório, e reunião da prova: contratos, recibos, testemunhas e, se a disputa envolver limites, levantamento técnico da área.
- 3Acompanhamento do procedimento até a decisão, incluindo, quando cabíveis, as medidas do proprietário para reaver o imóvel ou regularizar a área e a titularidade.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- a citação ou a notificação recebida, com o envelope, o aviso de recebimento ou a certidão que mostre a data de entrega
- certidão atualizada da matrícula do imóvel e, se a questão for de divisa, das matrículas vizinhas
- contratos de locação ou comodato, recibos de aluguel, autorizações e mensagens que mostrem a origem da ocupação
- comprovantes de IPTU, condomínio e outras despesas pagas pelo proprietário ou pelo espólio
- cópias de ações anteriores sobre o imóvel (despejo, reintegração de posse, reivindicatória, inventário)
- planta, levantamento topográfico ou fotografias da área, quando o problema for a divisa
Perguntas frequentes
Recebi notificação de usucapião do cartório. O que acontece se eu não responder?
O silêncio no prazo de 15 dias é interpretado como concordância com o pedido (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º), e o procedimento pode seguir até o registro da usucapião em favor de quem a requereu. Para discordar, é preciso apresentar impugnação escrita e fundamentada: a impugnação justificada leva o caso ao Judiciário, e a injustificada não é admitida pelo registrador (art. 216-A, § 10).
A notificação extrajudicial interrompe o prazo de usucapião?
A notificação enviada pelo proprietário não está entre as causas de interrupção previstas no Código Civil (arts. 202 e 1.244), que incluem o despacho que ordena a citação em ação judicial e o ato inequívoco do possuidor que reconheça o direito do dono. Ela pode compor a prova do caso, mas o meio previsto em lei para interromper o prazo é a ação do proprietário para reaver o imóvel, proposta antes de o prazo se completar.
Quem paga ou pagava aluguel pode pedir usucapião?
Enquanto vigora a locação, o inquilino exerce posse direta por força do contrato, sem ânimo de dono (CC, art. 1.197), e a posse conserva, salvo prova em contrário, o caráter com que começou (CC, art. 1.203). Contrato, recibos e cobranças são, por isso, provas centrais da defesa. Se a locação terminou há muitos anos e o ocupante passou a agir como dono, a discussão passa a ser a prova dessa mudança, examinada caso a caso.
Herdeiro que mora no imóvel pode pedir usucapião contra os outros herdeiros?
O STJ admite a hipótese quando o herdeiro exerce posse exclusiva, com efetivo ânimo de dono, pelo prazo legal e sem oposição dos demais (AgInt no AREsp 2.355.307/SP). Em 2026, porém, decidiu que a ocupação de imóvel de ascendente, em herança ainda indivisa e contexto familiar, é em regra tolerância, e que a usucapião entre herdeiros normalmente não se sustenta (AREsp 2.983.084/AL). A prova do uso autorizado e das despesas rateadas é central.
Sou vizinho (confrontante). Preciso contestar a usucapião?
O confrontante é citado para que os limites da área fiquem corretos (CPC, art. 246, § 3º). Se a planta respeita a divisa, ele pode apenas declarar concordância; se avança sobre o terreno dele, a contestação deve apontar a sobreposição com prova técnica, como levantamento topográfico. No cartório, o confrontante que não assinou a planta é notificado e, se não impugnar em 15 dias, presume-se que concordou (Provimento CNJ 149/2023, art. 407).
O ocupante pode alegar usucapião na ação em que o dono pede o imóvel de volta?
Pode. A Súmula 237 do STF admite a usucapião como matéria de defesa, e o STJ aplicou o enunciado em ação reivindicatória em 2025 (REsp 2.211.711/MT). Nas usucapiões especiais urbana e rural, a sentença que a reconhece vale como título para registro (Lei 10.257/2001, art. 13; Lei 6.969/1981, art. 7º). Em ação possessória, discute-se a posse, e a alegação de propriedade não impede a reintegração (CC, art. 1.210, § 2º).
Imóvel da Caixa ou financiado pelo SFH pode ser usucapido?
O STJ trata como bem público, e por isso insuscetível de usucapião, o imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação (REsp 1.448.026/PE) e o imóvel adquirido com recursos do sistema, ainda que abandonado (REsp 1.874.632/AL). A regra geral é constitucional: imóveis públicos não são adquiridos por usucapião (CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Súmula 340 do STF). Cada caso exige verificar a quem pertence o imóvel e como ele se vincula ao sistema.
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
Veja também: todos os problemas com imóveis · guia geral: regularização de imóveis