Regularização de imóveis: escritura, matrícula e construção
Resposta direta
Regularizar um imóvel é fazer o registro coincidir com a realidade: quem é dono de fato passa a constar como proprietário na matrícula, a construção existente passa a constar na prefeitura e no cartório, e os ônus que já não existem são cancelados. Cada irregularidade tem instrumento próprio (escritura, adjudicação compulsória, usucapião, inventário, REURB, habite-se, averbação, certidão da obra, retificação e baixa de ônus), e boa parte deles pode hoje ser conduzida diretamente no cartório.
As três camadas de um imóvel regular
Um imóvel regular reúne três coisas. A primeira é a titularidade: no Brasil, a propriedade imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula (Código Civil, art. 1.245), e contrato, recibo ou posse, por mais antigos que sejam, não fazem de ninguém proprietário perante terceiros. A segunda é a construção: o que existe sobre o terreno precisa estar aprovado pela prefeitura e averbado na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4), e a obra deve estar regular perante a Receita Federal quanto às contribuições previdenciárias; a lei federal exige a certidão da obra na averbação (Lei 8.212/1991, art. 47, II), mas as normas de cartório de alguns estados, como Goiás e Minas Gerais, passaram a dispensá-la, o que não extingue o débito. A terceira é a própria matrícula: descrição correta do imóvel e ausência de ônus já extintos, como hipotecas quitadas e penhoras levantadas.
A irregularidade raramente vem sozinha. O imóvel comprado por contrato particular costuma ter também uma ampliação não averbada; o imóvel herdado, uma construção que nunca foi levada à matrícula; o lote de loteamento irregular, a falta de matrícula individual. Por isso o trabalho começa pelo diagnóstico das três camadas. A ordem das providências importa e varia conforme o caso: há situações em que a construção só pode ser averbada depois de registrado o título, e outras em que as duas etapas caminham juntas.
Qual é o caso — e qual é o caminho
Cada situação abaixo tem uma página própria, com o que a lei exige, os marcos legais e os documentos a reunir.
Quem é o dono no registro
O imóvel ainda não está no nome de quem o possui ou comprou.
- Imóvel pago, com contrato, ainda no nome do vendedor ou da construtoraEscritura e registro; na recusa, ausência ou morte do vendedor, adjudicação compulsória no cartório ou na Justiça
- Compra feita só por contrato particular, sem registroFormalizar o título antes que dívidas do vendedor alcancem o imóvel
- Posse antiga, mansa e sem títuloUsucapião, judicial ou extrajudicial
- Pedido de usucapião contra o imóvel, em ação ou notificação do cartórioContestação na ação ou impugnação no cartório, dentro do prazo
- Imóvel ainda em nome de quem faleceuInventário judicial ou em cartório, sobrepartilha ou regularização dos direitos do falecido
- Imóvel de vários proprietários, sem acordo para vender ou dividirExtinção de condomínio: divisão ou venda judicial, com preferência dos condôminos
- Lote em loteamento irregular ou bairro sem escrituraRegularização fundiária urbana (REURB) e medidas previstas na Lei 6.766/1979
O que consta na matrícula
A descrição do imóvel está errada ou há ônus que já não existem.
- Área ou medidas diferentes da realidade; imóvel ainda na transcrição antiga ou sem matrícula própriaRetificação de registro, abertura de matrícula, desmembramento ou unificação
- Imóvel quitado com hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou usufruto ainda anotadosCancelamento (baixa) do ônus no cartório, com o documento hábil ou por ordem judicial
- Compra em negociação, com dúvida sobre o imóvel ou o vendedorAnálise da matrícula e das certidões antes de assinar
O que foi construído
A construção existe, mas não consta na prefeitura nem na matrícula.
- Casa construída ou ampliada sem projeto aprovado e sem habite-seRegularização da edificação na prefeitura
- Construção ou ampliação que não aparece na matrículaAverbação da construção ou do acréscimo de área no registro de imóveis
- Cartório exige a certidão do INSS da obraRegularização da obra na Receita Federal e emissão da certidão
- Obra embargada, multada ou com ordem de demoliçãoDefesa administrativa ou judicial e regularização da obra
- Casa construída sobre a de outra pessoaDireito de laje, com matrícula própria
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Muito do que antes exigia processo hoje se resolve no cartório
A legislação levou para os cartórios boa parte da regularização que dependia de ação judicial: a usucapião extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A, introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015), a retificação de área com a anuência dos confrontantes (art. 213), a adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022), o inventário e a partilha por escritura pública (Código de Processo Civil, art. 610) e a regularização fundiária urbana, a REURB (Lei 13.465/2017).
A via extrajudicial não dispensa prova nem assistência técnica: a usucapião e a adjudicação compulsória no cartório são requeridas por advogado, com planta, memorial, ata notarial ou certidões, conforme o caso. Na usucapião, o silêncio do titular notificado vale como concordância (art. 216-A, § 2º). Havendo impugnação fundamentada ou litígio, o caso segue para a via judicial, que continua disponível em todas essas situações.
Por que regularizar
Enquanto o imóvel está no nome de outra pessoa, ele responde pelas dívidas dela e pode ser penhorado, hipotecado ou arrolado no inventário do titular. Enquanto a construção não está averbada, o imóvel é, para o registro, apenas o terreno, o que limita a venda pelo valor real, o financiamento bancário e o uso do bem como garantia. E a lei protege quem confia na matrícula: em regra, não se opõe ao adquirente de boa-fé o que não estiver registrado ou averbado nela (Lei 13.097/2015, art. 54).
A matrícula em ordem é o que permite vender, financiar, dar em garantia e transmitir aos herdeiros sem que cada ato se transforme em um processo. Regularizar antes da necessidade também costuma ser mais simples: prova de posse, contratos e testemunhas se perdem com o tempo, e vendedores e antigos titulares nem sempre continuam acessíveis.
Como o escritório conduz a regularização
O trabalho começa por um diagnóstico documental: certidão atualizada da matrícula ou da transcrição, contratos e recibos, prova de posse, cadastro municipal e IPTU, projeto e alvarás, quando existirem. Com isso se define o instrumento, a via (cartório, prefeitura, Receita Federal ou Justiça) e a ordem das providências.
A regularização envolve profissionais diferentes: engenheiro ou arquiteto para planta, memorial descritivo e ART ou RRT; tabelião; registrador; órgãos municipais. O escritório coordena essas frentes até que a matrícula reflita a realidade. O escritório fica em Goiânia-GO e atua em todo o país; exigências municipais e normas estaduais dos cartórios são levantadas caso a caso.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre escritura, registro e matrícula?
A escritura pública é o documento lavrado pelo tabelião de notas que formaliza o negócio, como a compra e venda. O registro é o ato praticado no cartório de registro de imóveis que efetivamente transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245). A matrícula é a ficha do imóvel nesse cartório, onde ficam o registro e todas as averbações (Lei 6.015/1973, art. 176). Ter a escritura sem registrá-la não torna ninguém proprietário.
Dá para regularizar imóvel sem escritura direto no cartório?
Em muitos casos, sim. Havendo contrato e preço pago, cabe a adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B); sem contrato, mas com posse prolongada, a usucapião extrajudicial (art. 216-A). As duas são requeridas no cartório de registro de imóveis por advogado e dependem de documentação completa. Havendo impugnação fundamentada ou litígio, o caminho passa a ser judicial.
Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?
Não há prazo único. Depende do instrumento (escritura, adjudicação, usucapião, averbação), da via (cartório, prefeitura ou Justiça), da documentação disponível e da existência de oposição. Na via extrajudicial, a lei fixa prazos para as etapas, como os 15 dias do notificado na usucapião e os 15 dias úteis do vendedor na adjudicação (Lei 6.015/1973, arts. 216-A, § 2º, e 216-B); na judicial, o tempo depende de citações e de prova. O diagnóstico inicial define a via adequada a cada caso.
Casa sem habite-se pode ser vendida?
A venda é possível, porque o que se transmite é o imóvel descrito na matrícula. Sem habite-se e sem averbação, porém, a construção não aparece no registro, o que costuma reduzir o valor, dificultar o financiamento do comprador e transferir a ele a tarefa de regularizar. Quando viável, a regularização da construção antes da venda evita que a pendência passe ao comprador.
É preciso advogado para regularizar um imóvel?
Depende do instrumento. A usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial são requeridas por advogado (Lei 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B), o inventário em cartório exige que as partes estejam assistidas por advogado ou defensor público (Código de Processo Civil, art. 610, § 2º), e as ações judiciais também. Outros atos, como a averbação de construção, podem ser requeridos diretamente ao cartório, desde que atendidos os requisitos.
Imóvel irregular paga IPTU?
Sim. O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano (Código Tributário Nacional, art. 32), e a cobrança não depende de o imóvel ou a construção estarem regulares. Pagar o IPTU, por outro lado, não regulariza o imóvel, embora os carnês em nome do possuidor sirvam como prova de posse em uma usucapião.
A regularização feita no cartório tem o mesmo valor da judicial?
Sim. O que torna alguém proprietário é o registro na matrícula (Código Civil, art. 1.245), e a usucapião ou a adjudicação reconhecidas no cartório resultam no mesmo registro que uma sentença produziria. A diferença está no procedimento: o extrajudicial depende de documentação completa e da ausência de impugnação fundamentada; o judicial resolve conflitos.
O escritório atende imóveis fora de Goiânia?
Sim. O escritório fica em Goiânia-GO e atua em todo o Brasil, com atendimento on-line. A legislação de registro de imóveis é nacional; código de obras, leis de regularização de edificações e normas dos cartórios variam por município e por estado e são levantados em cada caso.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| A propriedade imóvel se transfere pelo registro do título | Código Civil, art. 1.245 |
| Matrícula do imóvel e seus requisitos | Lei 6.015/1973, art. 176 |
| Averbação da edificação na matrícula | Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4 |
| Certidão previdenciária da obra: exigência federal e dispensa em normas estaduais | Lei 8.212/1991, art. 47, II · Código de Normas de GO, art. 919, § 2º · Código de Normas de MG, art. 1.168-A |
| Retificação de registro e de área | Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213 |
| Usucapião extrajudicial | Lei 6.015/1973, art. 216-A |
| Adjudicação compulsória extrajudicial | Lei 6.015/1973, art. 216-B (Lei 14.382/2022) |
| Inventário e partilha por escritura pública | Código de Processo Civil, art. 610, §§ 1º e 2º |
| Regularização fundiária urbana (REURB) | Lei 13.465/2017 |
| Direito de laje | Código Civil, arts. 1.510-A a 1.510-E |
| Concentração dos atos na matrícula | Lei 13.097/2015, art. 54 |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
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