Preciso regularizar o INSS da minha obra: cálculo, reduções, CND e obra com mais de 5 anos
Resposta direta
O INSS de obra é a contribuição sobre a mão de obra usada na construção. Na obra de pessoa física, a Receita Federal a calcula por aferição no Sero, a partir da área, da destinação e do tipo da construção, com o fator social e as demais reduções da IN RFB 2.021/2021. Obra executada em período atingido pela decadência (CTN, art. 173) não gera contribuição, mas passa pelo Sero para emitir a certidão.
Prazos e marcos legais
- Inscrever a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO)até 30 dias do início da obra (Lei 8.212/1991, art. 49, § 1º · IN RFB 2.061/2021, art. 18)
- Transmitir a DCTFWeb Aferição de Obrasaté o último dia útil do mês em que as informações forem prestadas no Sero (IN RFB 2.021/2021, art. 6º, § 2º)
- Pagar o DARF da aferiçãoaté o dia 20 do mês seguinte ao envio da DCTFWeb, antecipado se não houver expediente bancário (IN RFB 2.021/2021, art. 6º, §§ 3º e 4º)
- Decadência: direito de a Receita constituir o crédito5 anos, contados do 1º dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado (CTN, art. 173, I · IN RFB 2.021/2021, art. 42)
- Prescrição: cobrança do crédito já constituído5 anos da constituição definitiva (CTN, art. 174)
- Validade da CND ou CPEND da obra180 dias da emissão (IN RFB 2.021/2021, art. 44, § 5º)
Prazos da Lei 8.212/1991, do CTN e das Instruções Normativas RFB 2.021/2021 e 2.061/2021. Na obra antiga, o período alcançado pela decadência depende das datas de início e de término comprovadas por documentos; a análise do caso confirma o período ainda sujeito a lançamento.
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- recebeu da Receita Federal um aviso para regularizar a obra
- a casa foi construída com pedreiros contratados sem registro e você não sabe quanto será cobrado
- a obra terminou há mais de cinco anos e nunca passou pela Receita Federal
- a obra está na antiga matrícula CEI ou nunca foi inscrita no CNO
- comprou ou herdou um imóvel cuja construção não foi regularizada
O que é o INSS de obra e quem responde por ele
Quem constrói, amplia, reforma ou demole utiliza mão de obra, e sobre a remuneração dessa mão de obra incidem contribuições previdenciárias e contribuições devidas a terceiros. A pessoa física proprietária ou dona de obra de construção civil é equiparada a empresa em relação aos trabalhadores que lhe prestam serviço (Lei 8.212/1991, art. 15, parágrafo único), e o proprietário, o incorporador, o dono da obra e o condômino são solidários com o construtor pelo cumprimento dessas obrigações (art. 30, VI). Fica excluído dessa solidariedade o adquirente que compra o imóvel de empresa de comercialização ou de incorporador, que permanecem responsáveis com o construtor (art. 30, VII).
A IN RFB 2.021/2021 define os responsáveis pela regularização: o proprietário, comprovado pela matrícula; o dono da obra, isto é, quem exerce a posse como promitente comprador, cessionário, locatário, comodatário ou usufrutuário, entre outros; o incorporador; o condômino; e a construtora contratada por empreitada total (art. 8º). O adquirente pode regularizar a área da unidade comprada em nome próprio (art. 30). Sem contabilidade regular, como ocorre na obra de pessoa física, a remuneração é obtida por cálculo proporcional à área construída, cabendo ao proprietário o ônus da prova em contrário (Lei 8.212/1991, art. 33, § 4º; IN, art. 38).
Do CNO à certidão: o caminho da regularização no Sero
A obra deve ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) em até 30 dias do início, sob pena de multa (Lei 8.212/1991, art. 49, §§ 1º e 3º; IN RFB 2.061/2021, art. 18); a obra antiga que tem apenas a matrícula CEI precisa ser migrada para o CNO, conforme orientação da Receita Federal. Só depois da inscrição é possível usar o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero), no e-CAC (IN RFB 2.021/2021, arts. 2º, § 3º, e 3º). No Sero, o responsável informa área, destinação, categoria, tipo, documentos e remunerações já declaradas, e responde civil e penalmente pelo que declara (art. 4º). Concluída a aferição, transmite-se a DCTFWeb Aferição de Obras, instrumento hábil para a exigência do crédito, e o valor é pago por DARF (art. 6º).
Com os débitos pagos ou com a exigibilidade suspensa, como no parcelamento, a certidão da obra (CND ou CPEND) é emitida pela internet, vale por 180 dias e, quando destinada à averbação, indica a área aferida (IN RFB 2.021/2021, arts. 44 e 45; CTN, arts. 151, VI, e 206). A emissão não impede que a Receita cobre valores apurados depois em fiscalização (art. 44, § 1º). Quem não é responsável pela obra, mas tem vínculo com o imóvel, como o comprador ou o herdeiro, pode inscrevê-la no CNO para obter a certidão (IN RFB 2.061/2021, art. 5º, parágrafo único); a inscrição sob responsabilidade de pessoa cujo CPF conste como titular falecido fica com situação cadastral suspensa (art. 21, III, "c").
Como a Receita calcula: área, destinação, tipo e VAU
Na aferição por área, a Receita parte do Valor Atualizado Unitário (VAU), custo por metro quadrado definido por destinação e por estado, formado a partir do CUB da capital e atualizado mensalmente (IN RFB 2.021/2021, arts. 7º, XXVII, e 25, § 4º). O VAU é multiplicado pela área equivalente, obtida com percentuais sobre a área principal (89% na residência unifamiliar de até 1.000 m²; 98% na casa popular), e pelas áreas complementares, como piscina e garagem fora da projeção da casa, reduzidas em 50% se cobertas ou em 75% se descobertas (art. 25, §§ 5º, 6º e 9º). O resultado é o custo da obra, sobre o qual se aplica o percentual do tipo: 20% para alvenaria, 15% para madeira ou mista e 12% ou 7% nos projetos de interesse social (art. 25, § 16).
Esse valor é a Remuneração da Mão de Obra Total (RMT), que ainda passa pelas reduções e deduções previstas na norma; sobre a base final incidem as alíquotas do art. 19 da IN. Por isso, duas casas de mesma área podem ter resultados diferentes: pesam o estado e o mês da aferição, a destinação, o tipo da construção, a categoria (obra nova, acréscimo, reforma ou demolição) e os documentos apresentados. O cálculo é feito pelo próprio Sero; as informações prestadas, porém, são de responsabilidade de quem declara e podem ser verificadas pela Receita Federal (art. 4º, §§ 3º e 4º).
Reduções e deduções previstas na IN RFB 2.021/2021
Na obra de pessoa física aplica-se o fator social, que corresponde a um percentual da remuneração devida por categoria, conforme a área: 20% até 100 m²; 40% acima de 100 até 200 m²; 55% acima de 200 até 300 m²; 70% acima de 300 até 400 m²; e 90% acima de 400 m² (art. 26, § 1º). A reforma tem redução de 65% e a demolição, de 90%; obra nova e acréscimo não têm redução por categoria (art. 26, §§ 4º e 5º). O uso de componentes pré-fabricados ou pré-moldados reduz a remuneração em 70%, desde que as notas fiscais de aquisição e montagem somem ao menos 40% do custo da obra, sem contar lajes, fundações, pisos, cobertura e repartições internas (art. 26, §§ 2º e 3º). As reduções são cumulativas (art. 26, § 7º).
Da remuneração apurada deduzem-se as remunerações vinculadas à obra já declaradas, como as de empregados, autônomos, MEI e empreiteiras informadas ao eSocial e à DCTFWeb ou à GFIP, os recolhimentos em GPS feitos com o número da obra e, havendo concreto usinado, argamassa usinada ou massa asfáltica, um abatimento calculado sobre o custo da obra (arts. 31 e 32). Na obra de pessoa física, quando as remunerações declaradas atingem 50% da RMT, em obras de até 350 m², ou 70%, acima disso, com DCTFWeb entregue em todo o período, não há contribuição a recolher (fator de ajuste, art. 33). Cada redução depende de documento hábil e de informação correta no Sero.
Obra com mais de cinco anos: decadência, prova da data e certidão
O prazo de dez anos que constava da Lei 8.212/1991 foi declarado inconstitucional pelo STF (Súmula Vinculante 8), e a IN RFB 2.021/2021 remete ao art. 173 do CTN: o direito de constituir o crédito extingue-se em cinco anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado (art. 42). A contagem é aplicada ao período de execução da obra, e não apenas à data de conclusão (art. 18, parágrafo único). Se só parte da obra está no período decadente, a contribuição incide apenas sobre os meses não alcançados, em proporção (art. 29). A obra finalizada em período decadente não gera contribuição, mas ainda passa pelo Sero quando a certidão é necessária (art. 2º, § 8º).
Cabe ao responsável comprovar, quando solicitado, que a obra foi realizada em período decadente (art. 42, § 1º). O início pode ser provado, entre outros, por alvará, notas fiscais de material com o endereço da obra, recibos de trabalhadores ou ligação de água e luz (§ 2º). O término, por documentos da época, como habite-se, comprovante de IPTU com a área, certidão do histórico do IPTU, certidão da prefeitura, escritura ou contrato de financiamento com a área construída, ou contrato de locação com firma reconhecida no período (§ 3º); ou, ainda, por ao menos três documentos como faturas de energia que mostrem o uso da casa, declaração de imposto de renda com o imóvel e a respectiva área e planta aerofotogramétrica com laudo técnico (§ 4º).
Dispensas, e a CND nos cartórios de Goiás e de Minas Gerais
Nenhuma contribuição é devida na construção residencial unifamiliar de até 70 m², de uso próprio, tipo econômico ou popular, executada sem mão de obra remunerada por pessoa física que não possua outro imóvel (Lei 8.212/1991, art. 30, VIII; Decreto 3.048/1999, art. 278; IN RFB 2.021/2021, art. 34, I). Essa obra dispensa a inscrição no CNO (IN RFB 2.061/2021, art. 4º, I) e, na averbação, a CND é substituída por declaração do proprietário sob as penas da lei (IN RFB 2.021/2021, art. 43, § 2º); descumprida qualquer condição, as contribuições tornam-se devidas (art. 34, § 1º). A lei também dispensa a CND na averbação de construção concluída antes de 22/11/1966 e na regularização fundiária de interesse social (Lei 8.212/1991, art. 47, § 6º).
A Lei 8.212/1991 exige a CND da obra na averbação e prevê responsabilidade solidária e nulidade do ato praticado sem ela (arts. 47, II, e 48). Goiás, com fundamento expresso em precedentes do STF e do CNJ, e Minas Gerais passaram a dispensar essa certidão nos cartórios (CNPFE/GO, art. 919, § 2º; Código de Normas de MG, art. 1.168-A, cujo alcance fora da regularização fundiária ainda é discutido). A dispensa atinge apenas o ato registral: a contribuição, quando devida, continua sujeita a apuração dentro do prazo decadencial, e a Receita Federal informa que monitora as obras a partir dos alvarás e habite-se emitidos pelas prefeituras, enviando avisos para a regularização.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Dono de obra pessoa física equiparado a empresa; solidariedade e exclusão do adquirente | Lei 8.212/1991, arts. 15, parágrafo único, e 30, VI e VII |
| Aferição indireta proporcional à área, com ônus da prova do proprietário | Lei 8.212/1991, art. 33, § 4º |
| Inscrição da obra no CNO em até 30 dias do início | Lei 8.212/1991, art. 49, § 1º · IN RFB 2.061/2021, art. 18 |
| Sero, DCTFWeb Aferição de Obras, VAU, RMT, fator social, reduções e deduções | IN RFB 2.021/2021, arts. 2º, 6º, 25, 26, 31, 32 e 33 |
| Decadência na construção civil e prova das datas da obra | CTN, art. 173, I · IN RFB 2.021/2021, arts. 29 e 42 |
| Prazo de dez anos da Lei 8.212/1991 declarado inconstitucional | STF, Súmula Vinculante 8 |
| CND ou CPEND da obra: emissão, validade e dispensas na averbação | Lei 8.212/1991, art. 47, II, §§ 5º e 6º · IN RFB 2.021/2021, arts. 43 a 45 |
| Residência unifamiliar de até 70 m² sem mão de obra remunerada | Lei 8.212/1991, art. 30, VIII · Decreto 3.048/1999, art. 278 · IN RFB 2.021/2021, art. 34 |
| Ato praticado sem a CND exigida: responsabilidade solidária e nulidade | Lei 8.212/1991, art. 48 |
| Cartórios de Goiás e de Minas Gerais: CND da obra não exigida na averbação | CNPFE/GO, art. 919, § 2º · Código de Normas da CGJ-MG, art. 1.168-A |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Levantamento da situação da obra: matrícula, alvará e habite-se ou documento equivalente, inscrição no CNO ou na antiga matrícula CEI, período de execução e documentos que comprovem as datas e a área construída.
- 2Aferição no Sero com o enquadramento correto de destinação, tipo, categoria e áreas complementares, aplicação das reduções e deduções cabíveis e verificação da decadência, com a documentação que sustenta cada informação.
- 3Transmissão da DCTFWeb Aferição de Obras, pagamento ou parcelamento do saldo, emissão da certidão da obra e acompanhamento da averbação no registro de imóveis.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- certidão atualizada da matrícula do imóvel
- alvará de construção, projeto aprovado e habite-se, certidão de conclusão ou documento equivalente da prefeitura
- número do CNO ou da antiga matrícula CEI da obra, se houver, e o aviso da Receita Federal, se recebido
- notas fiscais de materiais, de pré-moldados e de concreto usinado, notas de serviços de empreiteiras e recibos de pagamento de trabalhadores
- documentos que datem a obra: IPTU com a área construída, contas de luz ou de água, contratos e declarações de imposto de renda
Perguntas frequentes
Como é calculado o INSS de obra?
Na obra de pessoa física, por aferição indireta no Sero: a área equivalente é multiplicada pelo VAU da destinação no estado, e sobre esse custo aplica-se o percentual do tipo de construção, como 20% para alvenaria, chegando-se à remuneração da mão de obra. Depois entram o fator social, as demais reduções e as deduções de remunerações já declaradas, e sobre a base final incidem as alíquotas previstas (IN RFB 2.021/2021, arts. 19, 25, 26, 31 e 32).
INSS de obra prescreve ou caduca?
O que se aplica primeiro é a decadência: a Receita Federal tem cinco anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado, para constituir o crédito (CTN, art. 173, I; IN RFB 2.021/2021, art. 42). A prescrição, também de cinco anos, corre só depois da constituição definitiva do crédito (CTN, art. 174). O prazo de dez anos da Lei 8.212/1991 foi afastado pela Súmula Vinculante 8 do STF.
Como tirar a CND de obra com mais de 5 anos?
A obra passa pelo Sero como qualquer outra, mesmo quando finalizada em período decadente (IN RFB 2.021/2021, art. 2º, § 8º). Segundo a Receita Federal, o sistema reconhece a decadência e calcula a contribuição apenas sobre os meses não alcançados; se todo o período estiver alcançado, não há valor a pagar e a certidão pode ser emitida. A Receita pode pedir documentos que provem as datas de início e de término (art. 42), por isso convém reuni-los antes.
Quem paga o INSS de obra?
O responsável pela obra: o proprietário, o dono da obra que tem a posse do imóvel, o incorporador, o condômino ou a construtora contratada por empreitada total (IN RFB 2.021/2021, art. 8º). O proprietário e o dono da obra respondem solidariamente com o construtor (Lei 8.212/1991, art. 30, VI). Quem comprou de incorporador ou de empresa de comercialização fica fora dessa solidariedade (art. 30, VII), mas pode regularizar a unidade adquirida em nome próprio (IN, art. 30).
Casa de até 70 m² paga INSS de obra?
Não paga se todas as condições estiverem presentes: proprietário pessoa física sem outro imóvel, residência unifamiliar de uso próprio, tipo econômico ou popular, área total de até 70 m² e nenhuma mão de obra remunerada (IN RFB 2.021/2021, art. 34, I). Com pedreiro pago, a contribuição é devida; se a casa for classificada como popular, o cálculo usa 12% para alvenaria, e não 20% (arts. 7º, IX, e 25, § 16). A área, sozinha, não dispensa a contribuição.
Dá para parcelar o INSS de obra?
Sim. Segundo a orientação da Receita Federal, o valor apurado na DCTFWeb Aferição de Obras pode ser parcelado depois do vencimento, com multa de mora e juros pela taxa Selic, e, negociado o parcelamento, a certidão da obra pode ser emitida, já que o parcelamento suspende a exigibilidade do crédito (CTN, arts. 151, VI, e 206). Sem pagamento nem parcelamento, o débito segue em cobrança administrativa, com os acréscimos moratórios, e é enviado para inscrição em dívida ativa (IN RFB 2.021/2021, art. 6º, § 18).
Recebi um aviso da Receita para regularizar a obra. E agora?
A Receita Federal informa que monitora as obras com base em alvarás e habite-se emitidos pelas prefeituras e envia avisos para a regularização. O aviso não é lançamento: regularizar a obra no Sero no prazo indicado evita, segundo a Receita, a fiscalização e as multas do lançamento de ofício. Se a obra já foi regularizada no cadastro do aviso, a orientação oficial é que ele pode ser desconsiderado; se os dados não correspondem à realidade, como obra não iniciada ou executada por outra pessoa, prestam-se esclarecimentos por processo digital.
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
Veja também: todos os problemas com imóveis · guia geral: regularização de imóveis