Tenho um imóvel com outros donos e um deles não quer vender: como fazer a extinção de condomínio
Resposta direta
Nenhum condômino é obrigado a permanecer em condomínio: qualquer deles pode, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 1.320). Havendo acordo, a extinção pode ser feita por escritura pública. Sem acordo, o imóvel divisível é dividido em juízo; o indivisível, se nenhum condômino ficar com ele indenizando os outros, é vendido e o preço repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em igualdade de oferta (art. 1.322).
Prazos e marcos legais
- Pedido de divisão ou de venda da coisa comuma todo tempo, enquanto durar o condomínio (Código Civil, art. 1.320, caput)
- Indivisão pactuada pelos condôminos ou imposta por doador ou testadoraté 5 anos (o pacto admite prorrogação); o juiz pode determinar a divisão antes, se houver razões graves (Código Civil, art. 1.320, §§ 1º a 3º)
- Condômino preterido na venda de fração de imóvel indivisível a estranho180 dias para depositar o preço e haver para si a parte vendida, sob pena de decadência (Código Civil, art. 504)
- Manifestação dos condôminos citados no pedido de alienação judicial15 dias (CPC, arts. 721 e 725, IV)
- Indenização pelo uso exclusivo do imóvel comumexigível a partir da notificação extrajudicial ou, na falta dela, da citação na ação de arbitramento (Código Civil, art. 1.319 · STJ, REsp 1.953.347/SP)
- Reembolso de despesas de manutenção pagas por um só condôminoprescrição em 10 anos (Código Civil, art. 205 · STJ, REsp 2.004.822/RS)
Prazos e marcos conferidos na lei federal, nos atos do CNJ e na jurisprudência indicada. Exigências municipais (código de obras, taxas) e estaduais (normas dos cartórios) variam; a análise do caso confirma quais se aplicam.
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- o divórcio acabou, mas a casa continua em nome dos dois e o ex-cônjuge mora nela sozinho
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- você paga sozinho o IPTU, o condomínio e a manutenção de um imóvel que tem vários donos
- o inventário terminou com o imóvel dividido em frações e ninguém chega a um acordo
- você comprou um imóvel em conjunto com parente, sócio ou ex-companheiro e quer encerrar a copropriedade
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio
Há condomínio comum quando duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel em frações ideais, situação frequente após herança, divórcio ou compra conjunta. Cada condômino pode usar a coisa conforme a destinação, defender a posse e alienar ou gravar a respectiva parte ideal, mas nenhum pode alterar a destinação nem dar posse, uso ou gozo do imóvel a estranhos sem o consenso dos outros (Código Civil, art. 1.314). As despesas de conservação e os ônus são repartidos na proporção das frações, que se presumem iguais (art. 1.315), e as decisões de administração são tomadas pela maioria, calculada pelo valor dos quinhões, cabendo ao juiz decidir quando não se alcança maioria absoluta (arts. 1.323 e 1.325).
A regra central está no art. 1.320: a todo tempo, é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, e cada quinhão responde, proporcionalmente, pelas despesas da divisão. O STJ qualifica como direito potestativo a extinção do condomínio sobre imóvel indivisível mediante alienação judicial (REsp 1.852.807), de modo que o pedido pode ser feito por um único condômino, qualquer que seja a fração, sem depender da concordância dos demais. A indivisão só é admitida por prazo certo: os condôminos podem pactuá-la por até cinco anos, prorrogáveis, e o doador ou testador pode impô-la pelo mesmo limite; ainda assim, o juiz pode determinar a divisão antes do prazo, se razões graves o aconselharem (art. 1.320, §§ 1º a 3º).
Imóvel divisível ou indivisível: divisão ou venda
Divisível é o bem que se pode fracionar sem alteração da substância, diminuição considerável de valor ou prejuízo do uso a que se destina (Código Civil, art. 87). Uma gleba ou um terreno amplo pode admitir divisão física, respeitados o lote mínimo de 125 m² e a frente mínima de 5 metros (Lei 6.766/1979, art. 4º, II) e as áreas mínimas definidas pela lei municipal (art. 4º, § 1º). A divisão é feita por ação própria (CPC, art. 569, II) ou por escritura pública, se todos os interessados forem maiores, capazes e concordes (CPC, art. 571). Casa, apartamento e sala comercial são, em regra, indivisíveis: se os condôminos não quiserem adjudicar o imóvel a um só, indenizando os outros, ele será vendido e o valor apurado será repartido (Código Civil, art. 1.322).
Na venda, em condições iguais de oferta, o condômino prefere ao estranho e, entre os condôminos, prefere o que tiver benfeitorias mais valiosas ou, não as havendo, o de quinhão maior; se ninguém tiver benfeitorias e as partes forem iguais, faz-se licitação entre estranhos e, antes da adjudicação ao maior lance, nova licitação entre os condôminos (art. 1.322 e parágrafo único). Na via judicial, o pedido segue o procedimento de jurisdição voluntária para a alienação da coisa comum (CPC, art. 725, IV): os demais condôminos são citados para se manifestar em 15 dias (art. 721) e, sem acordo sobre o modo da venda, o juiz manda alienar o bem em leilão, com aplicação das regras da execução (art. 730), inclusive a vedação do preço vil, que, sem preço mínimo fixado, é o inferior a 50% da avaliação (art. 891).
Herança: condomínio entre herdeiros antes e depois da partilha
Até a partilha, o direito dos coerdeiros sobre a herança é indivisível e regula-se pelas normas do condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único). Nessa fase, a solução para o imóvel é dada no próprio inventário: os bens insuscetíveis de divisão cômoda que não couberem no quinhão de um só herdeiro são licitados entre os interessados ou vendidos judicialmente, salvo acordo para adjudicá-los a todos (CPC, art. 649), e o herdeiro que requerer o imóvel pode ficar com ele, repondo aos outros a diferença em dinheiro (Código Civil, art. 2.019, § 1º). No inventário judicial, a venda de bem do espólio depende de autorização do juiz (CPC, art. 619, I), que também pode antecipar a um herdeiro o uso e a fruição de determinado bem, com os ônus e bônus correspondentes (art. 647, parágrafo único).
Concluída a partilha com o imóvel atribuído em frações, forma-se condomínio comum, e a extinção segue o art. 1.320. O STJ decidiu que o registro do formal de partilha não é condição necessária para o herdeiro propor a ação de divisão ou de extinção do condomínio (REsp 1.813.862). O herdeiro que usa sozinho o imóvel responde perante os demais pelos frutos (art. 1.319), e os herdeiros em posse de bens da herança devem trazer ao acervo os frutos percebidos desde a abertura da sucessão (art. 2.020). Há um limite relevante: enquanto perdurar, o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede a extinção do condomínio e a venda judicial do imóvel (Código Civil, art. 1.831; STJ, REsp 1.846.167 e REsp 2.189.529); esse direito, porém, não é reconhecido se o imóvel já era de propriedade comum com terceiros antes da abertura da sucessão (EREsp 1.520.294).
Divórcio, união estável e imóvel financiado
Dissolvida a sociedade conjugal, o imóvel comum do casal passa a ser regido pelas regras do condomínio, ainda que não realizada a partilha, cessando o estado de mancomunhão (STJ, REsp 1.840.561). A partir daí, qualquer dos ex-cônjuges ou ex-companheiros pode pedir a extinção, e o STJ decidiu que a permanência de um deles no imóvel com os filhos do casal não afasta, por si só, o direito do outro à extinção do condomínio mediante alienação judicial (REsp 1.852.807). Quanto ao uso, a ocupação exclusiva por um dos ex-cônjuges autoriza o outro a pedir indenização proporcional à fração, a partir da inequívoca oposição, ainda que não formalizada a partilha; o arbitramento, contudo, não é obrigatório quando o ocupante reside com a filha menor de ambos (REsp 1.699.013). O direito de pedir a extinção vale igualmente para imóveis comprados em conjunto por parentes, sócios ou amigos.
No imóvel financiado com alienação fiduciária, a propriedade resolúvel pertence ao credor até a quitação (Lei 9.514/1997, art. 22), e os devedores são titulares de direito real de aquisição (Código Civil, art. 1.368-B). A transmissão desses direitos a um dos condôminos ou a terceiro depende de anuência expressa do credor fiduciário, e o adquirente assume as obrigações do contrato (Lei 9.514/1997, art. 29). Por isso, a extinção de condomínio sobre imóvel financiado exige apurar o saldo devedor e a posição do banco antes de definir o caminho: transferência dos direitos a um dos devedores, venda com quitação do financiamento ou cessão a terceiro. Enquanto isso, as obrigações do financiamento continuam a cargo dos devedores do contrato.
Uso exclusivo, aluguel e despesas
Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou (Código Civil, art. 1.319), e os frutos são partilhados na proporção dos quinhões (art. 1.326). Com base nessas regras, o STJ reconhece ao condômino privado da posse o direito a indenização equivalente ao aluguel proporcional à fração dele, a ser paga por quem permanece na posse exclusiva; sem notificação extrajudicial, a mora pode ser constituída pela citação na ação de arbitramento (REsp 1.953.347). Segundo a Terceira Turma, essa obrigação tem natureza propter rem e afasta a impenhorabilidade do bem de família do ocupante que não paga (REsp 1.888.863; Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Não há aluguel, porém, contra o cônjuge ou companheiro que exerce direito real de habitação, que é gratuito (art. 1.414).
O condômino é obrigado, na proporção da parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar os ônus a que ela estiver sujeita (art. 1.315), e pode eximir-se desse pagamento renunciando à parte ideal (art. 1.316). Quem paga sozinho IPTU, taxas ou despesas de conservação pode cobrar dos demais a parte de cada um, e o STJ fixou em dez anos o prazo de prescrição dessa pretensão de reembolso (REsp 2.004.822). Quando os herdeiros mantêm o imóvel em condomínio depois da partilha, respondem solidariamente pelas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, com direito de regresso entre si (REsp 1.994.565). Essas contas, junto com as benfeitorias de cada um, são levantadas antes de qualquer proposta de acordo ou de venda.
A via consensual e a venda da fração a terceiro
Havendo acordo entre todos, maiores e capazes, a extinção pode ser feita por escritura pública: divisão do imóvel divisível (CPC, art. 571), venda do imóvel inteiro a terceiro ou compra das frações por um dos condôminos, com registro na matrícula. A escritura pública é essencial aos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (Código Civil, art. 108). Há efeitos tributários a considerar: o excesso de quinhão atribuído gratuitamente a um condômino na partilha do patrimônio comum, inclusive na dissolução de condomínio, é tratado como doação para fins de ITCMD (Lei Complementar 227/2026, art. 147, VI, c), cobrado conforme a lei do estado; havendo pagamento aos demais, a transmissão é onerosa e sujeita-se às regras do ITBI, conforme a lei do município (Constituição, art. 156, II).
Fora da extinção, o condômino pode vender a própria fração, mas, se o imóvel for indivisível, não pode vendê-la a estranho se outro condômino a quiser, tanto por tanto: o condômino a quem não se deu conhecimento da venda pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida, se o requerer em 180 dias, sob pena de decadência, com preferência para quem tiver benfeitorias de maior valor e, na falta delas, para o de quinhão maior (Código Civil, art. 504). Na ação de divisão, o valor da causa é o valor de avaliação da área ou do bem (CPC, art. 292, IV); para a alienação judicial da coisa comum, o art. 292 não traz regra específica, e o juiz corrige de ofício o valor que não corresponda ao conteúdo patrimonial em discussão (art. 292, § 3º).
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Direitos e deveres dos condôminos; frações presumidas iguais; administração | Código Civil, arts. 1.314, 1.315, 1.316, 1.323 e 1.325 |
| Direito de exigir a divisão a todo tempo; indivisão por até cinco anos | Código Civil, art. 1.320 |
| Venda do imóvel indivisível e preferência do condômino | Código Civil, arts. 87, 504 e 1.322 |
| Ação de divisão, divisão por escritura e alienação judicial da coisa comum | CPC, arts. 569, 571, 721, 725, IV, 730 e 891 |
| Herança indivisível até a partilha; licitação, venda ou adjudicação com reposição | Código Civil, arts. 1.791 e 2.019 · CPC, arts. 619, I, 647 e 649 |
| Extinção sem prévio registro do formal; direito potestativo; condomínio após o divórcio | STJ, REsp 1.813.862, REsp 1.852.807 e REsp 1.840.561 |
| Direito real de habitação impede a extinção enquanto perdurar; exceção da copropriedade anterior | Código Civil, arts. 1.414 e 1.831 · STJ, REsp 1.846.167, REsp 2.189.529 e EREsp 1.520.294 |
| Aluguel pelo uso exclusivo, mora e penhora do bem de família | Código Civil, arts. 1.319 e 1.326 · STJ, REsp 1.953.347, REsp 1.699.013 e REsp 1.888.863 |
| Imóvel com alienação fiduciária: propriedade resolúvel e cessão com anuência do credor | Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29 · Código Civil, art. 1.368-B |
| Escritura pública, valor da causa e ITCMD sobre excesso de quinhão | Código Civil, art. 108 · CPC, art. 292 · LC 227/2026, art. 147, VI, c |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Levantamento da titularidade e das frações de cada condômino (matrícula, formal de partilha, sentença de divórcio ou escritura), da existência de direito real de habitação, financiamento, penhora ou outros ônus, e das contas entre os condôminos: uso exclusivo, IPTU, despesas e benfeitorias.
- 2Tentativa de solução consensual, com proposta de compra das frações, venda conjunta a terceiro ou divisão por escritura pública, e notificação do condômino que ocupa o imóvel com exclusividade.
- 3Sem acordo, ajuizamento da ação de divisão ou de alienação judicial da coisa comum, com pedido de arbitramento de aluguel quando cabível, e acompanhamento da avaliação, do leilão e da repartição do preço na proporção dos quinhões.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- certidão atualizada da matrícula do imóvel, com as frações de cada condômino
- formal de partilha, escritura de inventário, sentença de divórcio ou escritura de compra, conforme a origem do condomínio
- contrato de financiamento e extrato do saldo devedor, se o imóvel estiver alienado fiduciariamente
- comprovantes de IPTU, taxas, condomínio e despesas de conservação pagos por cada condômino
- avaliações ou pesquisas de preço de venda e de aluguel de imóveis semelhantes na região
- notificações e mensagens trocadas entre os condôminos sobre venda, uso ou aluguel do imóvel
Perguntas frequentes
Como fazer a extinção de condomínio entre herdeiros?
Antes da partilha, a questão é resolvida no inventário: adjudicação do imóvel a um herdeiro com reposição em dinheiro aos demais, licitação entre os interessados ou venda judicial (Código Civil, art. 2.019; CPC, art. 649). Depois da partilha em frações, qualquer herdeiro pode pedir a extinção do condomínio (Código Civil, art. 1.320), por escritura, se todos concordarem, ou em juízo, sem necessidade de prévio registro do formal de partilha (STJ, REsp 1.813.862). O direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente impede a extinção enquanto perdurar.
Dá para pedir a extinção de condomínio durante o inventário?
Enquanto não há partilha, a herança é um todo indivisível, regido pelas normas do condomínio (Código Civil, art. 1.791, parágrafo único), e o destino do imóvel é decidido no próprio inventário. O juiz pode autorizar a venda (CPC, art. 619, I), determinar a licitação ou a venda judicial dos bens que não comportem divisão cômoda (art. 649) ou deferir a adjudicação a quem repuser a diferença aos demais (Código Civil, art. 2.019, § 1º). A ação autônoma de extinção cabe depois da partilha.
Como funciona a extinção de condomínio com alienação judicial?
O condômino pede a alienação da coisa comum (CPC, art. 725, IV); os demais são citados para se manifestar em 15 dias (art. 721). Sem acordo sobre a forma da venda, o imóvel é avaliado e levado a leilão, com as regras da execução (art. 730) e vedação de preço vil (art. 891). Em igualdade de oferta, o condômino prefere ao estranho (Código Civil, art. 1.322), e o valor apurado é repartido na proporção dos quinhões, respondendo cada quinhão pelas despesas da divisão (art. 1.320).
É possível fazer a extinção de condomínio extrajudicial?
Sim, quando todos os condôminos são maiores, capazes e estão de acordo. A divisão de imóvel divisível pode ser feita por escritura pública (CPC, art. 571), assim como a venda do imóvel a terceiro ou a compra das frações por um dos condôminos, com registro na matrícula. A escritura deve considerar os efeitos tributários: o excesso de quinhão recebido sem pagamento é tratado como doação para fins de ITCMD (LC 227/2026, art. 147, VI, c). Se um condômino recusa, o caminho é judicial.
O condômino que mora sozinho no imóvel tem de pagar aluguel aos outros?
Em regra, sim: quem usa com exclusividade o imóvel comum responde aos demais pelos frutos (Código Civil, art. 1.319), e o STJ admite indenização equivalente ao aluguel proporcional à fração de cada um, exigível desde a notificação ou, na falta dela, desde a citação (REsp 1.953.347). Há exceções: o arbitramento não é obrigatório quando o ex-cônjuge reside com a filha menor de ambos (REsp 1.699.013), e o cônjuge ou companheiro sobrevivente com direito real de habitação não paga aluguel (Código Civil, art. 1.414).
Como fica a extinção de condomínio de imóvel financiado?
No financiamento com alienação fiduciária, o banco detém a propriedade resolúvel até a quitação (Lei 9.514/1997, art. 22), e os devedores têm direito real de aquisição. A transferência desses direitos a um dos condôminos ou a terceiro depende de anuência expressa do credor, e o adquirente assume a dívida (art. 29). A extinção exige, por isso, apurar o saldo devedor e negociar com o banco a assunção do contrato por um dos devedores, a venda com quitação ou a cessão a terceiro.
Qual o valor da causa na extinção de condomínio?
Na ação de divisão, o CPC fixa o valor de avaliação da área ou do bem (art. 292, IV). Para a alienação judicial da coisa comum, o art. 292 não traz regra específica; o valor deve corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico buscado, e o juiz pode corrigi-lo de ofício, com recolhimento das custas correspondentes (art. 292, § 3º). As custas judiciais seguem a lei de cada estado.
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
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