Minha obra foi embargada pela prefeitura: o que fazer e como regularizar

O que é o embargo e quando ele é aplicado

O embargo é uma medida de polícia administrativa: o município, a quem cabe controlar o uso e a ocupação do solo urbano (Constituição, art. 30, VIII), ordena a paralisação da obra irregular ou impede a ocupação da edificação. As hipóteses estão no código de obras de cada cidade. Em Goiânia, o embargo pode ser total ou parcial, pode ser imposto independentemente de prévia autuação e alcança a obra sem licença, em desacordo com o projeto aprovado, com licenciamento vencido, sem a ART do responsável técnico, com risco de ruína ou com risco ou dano ao meio ambiente, à saúde ou ao patrimônio histórico e cultural (Lei Complementar 364/2023, arts. 136 e 137). Em Belo Horizonte, as hipóteses são semelhantes (Lei 9.725/2009, art. 77).

O embargo pode ser aplicado junto com multa e outras sanções previstas no código municipal, como a interdição, a cassação do alvará e, no limite, a demolição (Lei 9.725/2009, art. 74). Obras em área protegida ou com dano ambiental podem ser embargadas também pelos órgãos ambientais, que aplicam a Lei 9.605/1998 (art. 72, VII e VIII) em procedimento próprio. Identificar o órgão que embargou, o fundamento indicado e o prazo de defesa é o primeiro passo, porque disso depende a resposta adequada.

Obra embargada não pode continuar

Enquanto vigora o embargo, só se admitem os serviços necessários à segurança da edificação e dos vizinhos e os destinados à regularização, conforme autorizados ou indicados pela fiscalização (Lei 9.725/2009, art. 77, § 1º; Lei Complementar 364/2023, art. 139, § 2º). Retomar a obra, alterar a fase em que ela se encontrava ou ocupar o imóvel embargado caracteriza descumprimento, punido com multa por dia (Lei Complementar 364/2023, arts. 139 e 158, I). Em Belo Horizonte, o desrespeito ao embargo leva à interdição da edificação (art. 79), e o alvará é cassado se, três meses após o embargo, não houver providências de regularização (art. 78, I).

Há também a esfera penal. Desobedecer a ordem legal de funcionário público é crime (Código Penal, art. 330), mas o Superior Tribunal de Justiça entende que o delito não se configura quando a lei prevê sanção específica para o descumprimento, sem ressalvar a aplicação cumulativa do art. 330. Como os códigos de obras punem com multa a desobediência ao embargo, a consequência imediata é administrativa. Em matéria ambiental há crimes próprios, como promover construção em solo não edificável, assim considerado em razão de valor paisagístico, ecológico, histórico ou cultural, sem autorização da autoridade competente (Lei 9.605/1998, art. 64). Em qualquer caso, a continuidade da obra multiplica a multa diária.

Defesa administrativa e levantamento do embargo

O embargo cessa com a regularização total da obra, com a eliminação do risco que o motivou ou com a anulação do ato (Lei Complementar 364/2023, art. 140). Contra o auto de infração cabe defesa no prazo do código municipal: em Goiânia, até 15 dias da ciência, e, se a defesa trouxer prova capaz de sanear a irregularidade, o procedimento é extinto sem multa (art. 132); em Belo Horizonte, 15 dias, contados em dias corridos, com recurso à segunda instância em igual prazo (Lei 9.725/2009, arts. 73 e 86). Nessa cidade, o recurso não suspende a ação fiscal, apenas o prazo de pagamento da multa (art. 86, parágrafo único).

A defesa examina a legalidade do ato: competência de quem autuou, descrição do fato, dispositivo infringido, regularidade da notificação, correspondência entre a obra e o motivo do embargo e proporcionalidade das sanções. Em paralelo, o que efetivamente encerra o embargo motivado por falta de licença é a regularização: protocolo do projeto ou do pedido de regularização, com responsável técnico, e requerimento de autorização para os serviços de segurança. Concluída a regularização, pede-se o levantamento do embargo, precedido de vistoria (Lei Complementar 364/2023, art. 140, § 2º). O caminho na prefeitura é o mesmo descrito na página Casa sem habite-se.

Mandado de segurança e ação anulatória

Quando o embargo, a multa ou a ordem de demolição são ilegais e o direito pode ser demonstrado por documentos, sem necessidade de perícia, cabe mandado de segurança (Lei 12.016/2009, art. 1º), impetrado em até 120 dias da ciência do ato (art. 23; Súmula 632 do STF). É o caso, por exemplo, de obra licenciada embargada sem fundamento legal ou de demolição determinada sem processo administrativo. Quando a controvérsia depende de prova técnica, como a conformidade da obra com o projeto, o instrumento é a ação anulatória, com pedido de tutela de urgência se houver probabilidade do direito e perigo de dano (Código de Processo Civil, art. 300). Em ambas, o Judiciário controla a legalidade do ato, o respeito ao contraditório e à ampla defesa (Constituição, art. 5º, LV) e a proporcionalidade da sanção; a ação não substitui a regularização quando a obra de fato descumpre a lei urbanística.

Demolição: medida extrema, com processo

A demolição é a sanção de maior gravidade e, nos códigos de obras, é reservada à construção que não pode ser regularizada ou que apresenta risco iminente. Em Goiânia, ela é determinada "como última instância", em procedimento próprio e com laudo sobre a possibilidade de regularização (Lei Complementar 364/2023, art. 168, §§ 1º e 2º); obras licenciadas só são demolidas depois de anulada, revogada ou cassada a licença (§ 6º), e a edificação privada com alvenaria e cobertura concluídas e já habitada depende de ação judicial própria (§ 5º). Em Belo Horizonte, a demolição alcança a construção não passível de regularização, a obra em risco iminente e a obra paralisada (Lei 9.725/2009, art. 80).

O rigor é maior em duas situações. Em área pública, o código de Goiânia autoriza a demolição independentemente da fase da obra (art. 169), e o risco iminente à segurança permite demolição sumária (art. 168, § 7º). Em área de preservação permanente e em outras áreas protegidas, o STJ não admite a teoria do fato consumado em direito ambiental (Súmula 613) e tem mantido ordens de demolição. Fora dessas hipóteses, prevalece o devido processo legal (Constituição, art. 5º, LIV e LV), e o STJ já considerou razoável e proporcional a demolição de obra clandestina que não obteve regularização (REsp 265.253/SP). O decurso do tempo não regulariza a construção, mas pode pesar na análise de proporcionalidade, conforme o caso.

A multa: dívida ativa e prescrição

Mantida a multa, abre-se prazo para pagamento; não paga, ela é inscrita em dívida ativa e cobrada por execução fiscal (Lei Complementar 364/2023, art. 176, § 5º; Lei 9.725/2009, art. 76, § 5º). A cobrança judicial prescreve em 5 anos, contados de quando o crédito se torna exigível, com o vencimento do prazo de pagamento (STJ, Tema 135); à falta de regra específica, o STJ aplica por isonomia o prazo do Decreto 20.910/1932 (Tema 146). Já a prescrição intercorrente no processo administrativo paralisado depende de lei do próprio estado ou município: o STJ fixou que o Decreto 20.910/1932 não pode ser usado, nem por analogia, para reconhecê-la em processos administrativos estaduais e municipais (Tema 1.294). A Lei 9.873/1999, que trata da prescrição da ação punitiva, aplica-se apenas à administração pública federal. O rito da execução fiscal, com os prazos de pagamento e de embargos, é descrito na página IPTU e execução fiscal.