O imóvel da família ainda está no nome de quem faleceu: como regularizar e vender
Resposta direta
Com a morte, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros (Código Civil, art. 1.784), mas o imóvel só sai do nome de quem faleceu com o inventário, judicial ou em cartório, e o registro da partilha na matrícula. Antes da partilha, a venda depende de autorização judicial ou de cessão dos direitos hereditários por escritura pública, com a anuência de todos os herdeiros. O inventário deve ser aberto em dois meses do óbito.
Prazos e marcos legais
- Abertura do inventário2 meses da abertura da sucessão (óbito), com conclusão nos 12 meses seguintes; o juiz pode prorrogar (CPC, art. 611)
- Pagamento do ITCD causa mortis (exemplo de Minas Gerais)180 dias da abertura da sucessão, sob pena de multa de mora (Lei estadual MG 14.941/2003, arts. 13, I, e 22, I)
- Entrega da declaração do ITCD causa mortis (exemplo de Goiás)multa de 10% do imposto pelo atraso de mais de 60 dias e de 20% pelo atraso de mais de 120 dias (Lei estadual GO 11.651/1991, art. 89, I e I-A)
- Escritura pública de inventário e partilhapode ser lavrada a qualquer tempo, com fiscalização de eventual multa estadual pelo tabelião (Resolução CNJ 35/2007, art. 31)
- Coerdeiro preterido na cessão de quota hereditária a estranho180 dias após a transmissão para depositar o preço e haver para si a quota (Código Civil, arts. 1.794 e 1.795)
- Direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobreviventevitalício; para o companheiro, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento (Código Civil, art. 1.831 · Lei 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único)
Prazos e marcos conferidos na lei federal, nos atos do CNJ e na jurisprudência indicada. Exigências municipais (código de obras, taxas) e estaduais (normas dos cartórios) variam; a análise do caso confirma quais se aplicam.
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- você quer vender o imóvel herdado e o comprador ou o banco exige o inventário e o registro
- um dos herdeiros mora sozinho no imóvel e os demais não recebem nada pelo uso
- o inventário foi feito, mas o formal de partilha ou a escritura nunca foi registrado no cartório
- apareceu um imóvel que ficou fora do inventário ou que o falecido tinha só por contrato, sem escritura
- chegou cobrança de IPTU ou de dívida do falecido e ninguém sabe quem deve pagar
A herança passa com a morte, mas a matrícula só muda com a partilha
Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (Código Civil, art. 1.784) e, até a partilha, é um todo unitário e indivisível, regido pelas normas do condomínio (art. 1.791). O registro de imóveis, porém, só altera a titularidade com o título próprio: o formal de partilha, a sentença de adjudicação ou a escritura pública de inventário e partilha (Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25; CPC, art. 610, § 1º). Pelo princípio da continuidade, o oficial exige o registro do título anterior antes de registrar qualquer transmissão (Lei 6.015/1973, arts. 195 e 237); por isso, nenhuma venda, doação ou garantia feita pelos herdeiros pode ser registrada enquanto a partilha não o for.
O STJ destaca que o registro do formal de partilha se destina a produzir efeitos perante terceiros e a viabilizar os atos de disposição, e não é indispensável para provar a propriedade, transferida aos herdeiros com a abertura da sucessão (REsp 1.813.862). A regularização percorre, portanto, quatro etapas: inventário, recolhimento do ITCMD, expedição do título e registro na matrícula. Quando há falecimentos sucessivos na família, como o do pai e depois o da mãe, a lei permite cumular os inventários (CPC, art. 672). Se o imóvel nunca foi escriturado em nome do falecido, os sucessores podem requerer a adjudicação compulsória com base no contrato, inclusive no cartório de registro de imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º); a página sobre outorga de escritura trata desse procedimento.
Inventário em cartório ou na Justiça
Havendo testamento ou interessado incapaz, o CPC prevê o inventário judicial; se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha podem ser feitos por escritura pública, com assistência de advogado, e a escritura é título hábil para o registro (CPC, art. 610). A Resolução CNJ 35/2007, alterada em 2024, ampliou a via extrajudicial: admite a escritura com herdeiro menor ou incapaz, desde que o quinhão dele seja pago em parte ideal de cada bem e haja manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A), e também quando há testamento, desde que o juízo sucessório autorize expressamente, na ação de abertura e cumprimento do testamento (art. 12-B). A escolha do tabelião é livre, sem aplicação das regras de competência do CPC (art. 1º).
Na Justiça, quando todos são capazes e a partilha é amigável, cabe o arrolamento sumário (CPC, art. 659), e, para heranças de valor igual ou inferior a mil salários mínimos, o arrolamento comum (art. 664). Em recurso repetitivo, o STJ definiu que, no arrolamento sumário, a homologação da partilha e a expedição do formal não dependem do prévio recolhimento do ITCMD, mas exigem a prova de quitação dos tributos relativos aos bens e às rendas do espólio (Tema 1.074; CTN, art. 192). Desde a Resolução CNJ 695/2026, a lavratura da escritura de inventário também não se condiciona ao prévio recolhimento do ITCMD, e as partes declaram ciência da obrigação tributária (Resolução CNJ 35/2007, art. 15). Leis estaduais ainda preveem a comprovação antes da escritura, como a de Goiás (Lei 11.651/1991, art. 88-A, II), e a aplicação da nova regra deve ser verificada em cada estado.
Prazo, multa e ITCMD
O inventário deve ser instaurado em dois meses da abertura da sucessão e concluído nos doze meses seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar (CPC, art. 611). O CPC não fixa multa pelo atraso, mas o STF considera constitucional a multa instituída pelo estado como sanção pelo retardamento do início ou da ultimação do inventário (Súmula 542). O ITCMD sobre imóveis cabe ao estado onde o bem está situado (Constituição, art. 155, § 1º, I), e o fato gerador ocorre na data do óbito, independentemente da instauração de inventário ou arrolamento, judicial ou extrajudicial (Lei Complementar 227/2026, arts. 148, § 3º, e 151, I, a). A base de cálculo é o valor de mercado do bem transmitido (art. 152).
Prazos e multas variam por estado. Em Minas Gerais, o ITCD causa mortis deve ser pago em 180 dias da abertura da sucessão, com multa de mora crescente após o vencimento (Lei estadual 14.941/2003, arts. 13, I, e 22, I); a antiga multa mineira pelo atraso no requerimento do inventário foi revogada em 2007. Em Goiás, a lei prevê multa de 10% do imposto pelo atraso de mais de 60 dias na entrega da declaração do ITCD causa mortis e de 20% quando o atraso passa de 120 dias (Lei estadual 11.651/1991, art. 89, I e I-A). A escritura de inventário pode ser lavrada a qualquer tempo, cabendo ao tabelião fiscalizar o recolhimento de eventual multa prevista na legislação estadual (Resolução CNJ 35/2007, art. 31).
Vender o imóvel antes de terminar o inventário
Pendente a indivisibilidade, é ineficaz a disposição de bem do acervo por qualquer herdeiro sem prévia autorização do juiz da sucessão, assim como a cessão, por um coerdeiro, de direito hereditário sobre bem considerado singularmente (Código Civil, art. 1.793, §§ 2º e 3º). No inventário judicial, a venda depende de autorização do juiz, ouvidos os interessados (CPC, art. 619, I). No inventário em cartório, a escritura pode autorizar o inventariante a alienar bens do espólio sem autorização judicial, desde que o preço seja vinculado ao pagamento das despesas discriminadas do inventário, como impostos de transmissão, emolumentos e honorários, e que o inventariante preste garantia quanto a essa destinação (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A).
A cessão de direitos hereditários exige escritura pública (Código Civil, art. 1.793). O STJ decidiu que a cessão sobre bem determinado, feita por escritura e sem envolver direito de incapazes, não é nula: a eficácia fica condicionada à atribuição do bem ao cedente na partilha, e a ineficácia opera só perante os demais herdeiros; se celebrada pelo único herdeiro ou com a anuência de todos os coerdeiros, é válida e eficaz desde a celebração, independentemente de autorização judicial (REsp 1.809.548). O coerdeiro tem preferência, tanto por tanto, na cessão de quota a estranho, e o preterido pode haver para si a quota cedida em 180 dias (arts. 1.794 e 1.795). O cessionário pode promover o inventário extrajudicial se todos os herdeiros estiverem presentes e concordes (Resolução CNJ 35/2007, art. 16).
Imóvel esquecido, inventário parado e herdeiro que mora no imóvel
Os bens da herança de que se tiver ciência após a partilha ficam sujeitos a sobrepartilha, que segue o processo de inventário e corre nos autos do inventário do falecido (Código Civil, art. 2.022; CPC, arts. 669, II, e 670). A sobrepartilha pode ser feita por escritura pública, ainda que o inventário tenha sido judicial e mesmo que o herdeiro, hoje maior e capaz, fosse menor à época (Resolução CNJ 35/2007, art. 25). Quando o inventário não é aberto porque quem administra o espólio não toma a iniciativa, têm legitimidade concorrente para requerê-lo o cônjuge ou companheiro, qualquer herdeiro, o legatário, o cessionário e o credor, entre outros (CPC, art. 616).
O herdeiro em posse de bens da herança deve trazer ao acervo os frutos percebidos desde a abertura da sucessão (Código Civil, art. 2.020), e a Terceira Turma do STJ admitiu descontar do quinhão do herdeiro que mora sozinho no imóvel, sem pagar aluguel ou indenização, as despesas de condomínio e o IPTU (REsp 1.704.528). O juiz pode deferir a um herdeiro o uso antecipado do bem, com os ônus e bônus correspondentes (CPC, art. 647, parágrafo único). O STJ reconhece a legitimidade do herdeiro com posse exclusiva para pedir usucapião extraordinária em nome próprio, se a posse for ininterrupta e sem oposição dos demais pelo prazo legal (REsp 1.631.859; AgInt no AREsp 2.355.307). O cônjuge ou companheiro sobrevivente tem direito real de habitação sobre o imóvel de residência da família, se for o único dessa natureza a inventariar (art. 1.831).
IPTU e dívidas do falecido
O IPTU é devido pelo proprietário, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título (CTN, art. 34). Pelos tributos devidos pelo falecido até a abertura da sucessão, responde o espólio; pelos devidos até a partilha, respondem os sucessores e o meeiro, no limite do quinhão ou da meação (CTN, art. 131, II e III), e a partilha só é julgada com prova da quitação dos tributos relativos aos bens do espólio (art. 192). Em 2025, a Quarta Turma do STJ afirmou que, até a conclusão da partilha, o IPTU deve ser suportado pelo espólio, sem prejuízo de o herdeiro que usa o imóvel com exclusividade indenizar os demais; já fixada essa indenização, o IPTU não pode ser descontado adicionalmente do quinhão dele sem acordo prévio.
A herança responde pelas dívidas do falecido; feita a partilha, cada herdeiro responde na proporção da parte que recebeu (Código Civil, art. 1.997), e nenhum responde por encargos superiores às forças da herança, cabendo-lhe provar o excesso, salvo se houver inventário que o demonstre (art. 1.792). O STJ decidiu que o único imóvel residencial do espólio, ocupado por herdeiros, continua protegido como bem de família e não pode ser penhorado por dívida deixada pelo falecido (REsp 2.111.839). Quando a dificuldade está na dívida de um herdeiro ou na meação do cônjuge, e não na do falecido, a página sobre meação e herança trata do tema.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Transmissão da herança com a morte; indivisibilidade até a partilha | Código Civil, arts. 1.784 e 1.791 |
| Registro do formal de partilha ou da escritura; continuidade registral | Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 25, 195 e 237 · CPC, art. 655 · STJ, REsp 1.813.862 |
| Inventário judicial e extrajudicial; prazo; legitimados; arrolamentos; cumulação | CPC, arts. 610, 611, 616, 659, 664 e 672 · STJ, Tema 1.074 |
| Escritura com menor ou incapaz, com testamento, sem prévio ITCMD e a qualquer tempo | Resolução CNJ 35/2007, arts. 1º, 12-A, 12-B, 15 e 31 (redação das Resoluções 571/2024 e 695/2026) |
| ITCMD: estado do imóvel, fato gerador, base de cálculo e multa estadual | Constituição, art. 155, § 1º, I · LC 227/2026, arts. 148, 151 e 152 · STF, Súmula 542 |
| Prazos e multas estaduais citados como exemplo | Lei MG 14.941/2003, arts. 13 e 22 · Lei GO 11.651/1991, arts. 88-A e 89 |
| Venda antes da partilha e cessão de direitos hereditários | Código Civil, arts. 1.793 a 1.795 · CPC, art. 619, I · Res. CNJ 35/2007, arts. 11-A e 16 · STJ, REsp 1.809.548 |
| Sobrepartilha e adjudicação compulsória pelos sucessores | Código Civil, art. 2.022 · CPC, arts. 669 e 670 · Res. CNJ 35/2007, art. 25 · Lei 6.015/1973, art. 216-B |
| Herdeiro ocupante: frutos, uso antecipado, usucapião e direito real de habitação | Código Civil, arts. 1.831 e 2.020 · CPC, art. 647 · STJ, REsp 1.704.528, REsp 1.631.859 e AgInt no AREsp 2.355.307 |
| IPTU, tributos e dívidas do falecido; bem de família do espólio | CTN, arts. 34, 131 e 192 · Código Civil, arts. 1.792 e 1.997 · STJ, REsp 2.111.839 |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Levantamento da situação: certidão de óbito, herdeiros e regime de bens, matrícula do imóvel ou contrato de compra, existência de testamento, dívidas e tributos pendentes, e definição entre o inventário em cartório e o judicial.
- 2Condução do inventário, com apuração e recolhimento do ITCMD e, quando necessário, pedido de autorização para venda, cessão de direitos hereditários ou acerto com o herdeiro que ocupa o imóvel.
- 3Registro do formal de partilha ou da escritura na matrícula e, conforme o caso, sobrepartilha de bens esquecidos, adjudicação compulsória do imóvel sem escritura ou extinção do condomínio entre os herdeiros.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- certidão de óbito e certidão de casamento ou prova da união estável do falecido
- documentos pessoais dos herdeiros e certidões que comprovem o parentesco
- certidão atualizada da matrícula do imóvel ou, se não houver escritura, o contrato de compra e os comprovantes de pagamento
- testamento, se houver, e a decisão judicial que determinou o cumprimento
- carnês e certidões de débitos de IPTU e comprovantes das dívidas deixadas pelo falecido
- formal de partilha ou escritura de inventário anterior, se o inventário já tiver sido feito
Perguntas frequentes
Como regularizar um imóvel que está no nome de pessoa falecida?
O caminho é o inventário, judicial ou em cartório, com o recolhimento do ITCMD, seguido do registro do formal de partilha ou da escritura na matrícula (CPC, art. 610; Lei 6.015/1973, art. 167, I, 25). Se o inventário já foi feito, falta registrar o título. Se o imóvel ficou de fora, cabe sobrepartilha. Se o falecido o havia comprado só por contrato, os sucessores podem pedir a adjudicação compulsória (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
Pode vender imóvel de falecido sem inventário?
A venda não pode ser registrada em nome do comprador enquanto a partilha não for registrada, por força da continuidade registral (Lei 6.015/1973, art. 195). Antes da partilha, é possível vender com autorização judicial no inventário (CPC, art. 619, I) ou ceder os direitos hereditários por escritura pública; com a anuência de todos os herdeiros, a cessão sobre o imóvel é válida e eficaz (STJ, REsp 1.809.548), e o cessionário pode promover o inventário extrajudicial se todos os herdeiros estiverem presentes e concordes.
Dá para fazer inventário em cartório com herdeiro menor ou com testamento?
Desde a Resolução CNJ 571/2024, sim, em condições específicas. Com herdeiro menor ou incapaz, o quinhão dele deve ser pago em parte ideal de cada bem, e a escritura depende de manifestação favorável do Ministério Público (Resolução CNJ 35/2007, art. 12-A). Com testamento, é necessária autorização expressa do juízo sucessório na ação de abertura e cumprimento (art. 12-B). Em todos os casos, as partes devem estar assistidas por advogado.
Qual o prazo para abrir o inventário e qual a multa pelo atraso?
O CPC fixa dois meses do óbito para a abertura e doze meses para a conclusão, prorrogáveis pelo juiz (art. 611). A multa pelo atraso é estadual, admitida pelo STF (Súmula 542), e varia: em Minas Gerais, o ITCD vence em 180 dias do óbito, com multa de mora após o vencimento; em Goiás, há multa de 10% ou 20% do imposto pelo atraso na declaração do ITCD. A escritura de inventário pode ser lavrada a qualquer tempo.
O herdeiro que mora no imóvel pode pedir usucapião?
Pode, segundo o STJ, se tiver posse exclusiva do imóvel e preencher os requisitos da usucapião extraordinária, com posse ininterrupta e sem oposição dos demais herdeiros pelo prazo legal (REsp 1.631.859; AgInt no AREsp 2.355.307). Atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (Código Civil, art. 1.208). Sem esses requisitos, o herdeiro ocupante deve trazer ao acervo os frutos percebidos (art. 2.020) e pode ser obrigado a indenizar os demais pelo uso exclusivo.
Quem paga o IPTU do imóvel de falecido?
Até a partilha, o IPTU é encargo do espólio, e os sucessores respondem pelos tributos devidos até a partilha no limite do quinhão (CTN, art. 131, II e III). O herdeiro que mora sozinho no imóvel sem pagar aluguel ou indenização pode ter o IPTU e o condomínio descontados do respectivo quinhão (STJ, REsp 1.704.528); se já paga indenização pelo uso, o desconto adicional depende de acordo. A partilha exige prova de quitação dos tributos do espólio (CTN, art. 192).
Um imóvel ficou fora do inventário. O que fazer?
Bens descobertos após a partilha são objeto de sobrepartilha (Código Civil, art. 2.022; CPC, art. 669, II), que segue o rito do inventário e corre nos autos do inventário original (CPC, art. 670). Ela pode ser feita por escritura pública, ainda que o inventário tenha sido judicial (Resolução CNJ 35/2007, art. 25). A partilha anterior não precisa ser anulada, e o herdeiro que renunciou à herança não participa da sobrepartilha (STJ, REsp 1.855.689).
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Veja também: todos os problemas com imóveis · guia geral: regularização de imóveis