Minha casa não tem habite-se: o que isso impede e como regularizar
Resposta direta
Habite-se é o documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra conforme o projeto aprovado; cada município lhe dá um nome, como Certidão de Conclusão de Obra ou Certidão de Baixa de Construção. Sem ele, em regra, a construção não é averbada, e a matrícula continua a descrever só o terreno ou a área antiga. A regularização é feita na prefeitura, com levantamento técnico da obra, e a lei prevê hipóteses de dispensa.
Prazos e marcos legais
- Casa térrea, residencial e unifamiliar, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda: averbação sem habite-seconcluída há mais de 5 anos (Lei 6.015/1973, art. 247-A (incluído pela Lei 13.865/2019))
- Reurb de interesse social: primeira averbação de construção residencial isenta de custas e emolumentosaté 70 m² (Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º, V)
- Goiânia: Alvará de Aceite para construção irregular antigaedificada até 19/10/1995 (LC municipal 314/2018, art. 7º)
- Goiânia: Alvará de Regularização para edificação em desacordo com o Plano Diretor, com a CCO expedida em conjuntocomprovada por imagem datada de até 04/03/2022 ou por documentos oficiais da prefeitura (LC municipal 314/2018, arts. 1º, § 2º, e 2º, § 3º (com a redação da LC 368/2023))
Os dois primeiros marcos são de lei federal e valem em todo o país. Os de Goiânia mostram como uma lei municipal de regularização fixa datas de corte próprias; requisitos, taxas e prazos variam em cada município, e a análise do caso confirma quais se aplicam.
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- você construiu ou ampliou a casa sem projeto aprovado e nunca pediu o habite-se
- a matrícula ainda descreve só o terreno, ou uma área construída menor do que a real
- o comprador, o banco ou o cartório pediu o habite-se e você não tem
- a casa é antiga, foi herdada ou comprada assim, e ninguém sabe se houve alvará
- a prefeitura notificou por falta de alvará ou por ocupação sem a certidão de conclusão da obra
- você quer vender, financiar, alugar ou fazer o inventário e a construção não aparece no registro
O que é o habite-se e por que ele importa
Habite-se é o nome popular do ato da prefeitura que certifica que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e pode ser ocupada. Cada município adota denominação e rito próprios: em Goiânia, é a Certidão de Conclusão de Obra (CCO), sem a qual a edificação não pode ser ocupada ou utilizada (Lei Complementar municipal 364/2023, art. 59, § 2º); em Belo Horizonte, a Certidão de Baixa de Construção (Lei municipal 9.725/2009, art. 31). A competência é do município, a quem cabe controlar o uso e a ocupação do solo urbano (Constituição, art. 30, VIII), e o direito de construir é exercido com respeito aos regulamentos administrativos (Código Civil, art. 1.299).
O habite-se é também o documento que leva a construção ao registro de imóveis. A edificação é averbada na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4) a requerimento do interessado, com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (art. 246, § 1º), que em regra é o habite-se ou documento equivalente. Sem essa averbação, a matrícula continua a descrever o terreno sem a construção, ou com a área antiga. Isso repercute na venda, no financiamento, na oferta do imóvel em garantia e na partilha em inventário, porque todos esses atos se apoiam na descrição do registro. A averbação é tratada na página Averbação de construção.
Venda, escritura e financiamento
A falta de habite-se não impede, por si, a escritura de compra e venda. O título descreve o imóvel como ele consta da matrícula, e o registro exige essa coincidência (Lei 6.015/1973, art. 225, § 2º); a construção não averbada não passa a constar do registro por meio da escritura. Quem compra recebe o imóvel com a regularização pendente e fica exposto às exigências da prefeitura, inclusive multas. Por isso convém que o contrato trate do preço, das declarações do vendedor sobre a obra e de quem conduzirá e custeará a regularização. A verificação prévia da matrícula e do cadastro municipal, tratada na página Análise de matrícula, ganha peso nesses casos.
No financiamento, cada instituição define as próprias exigências e avalia o imóvel oferecido em garantia. Como exemplo oficial, o manual do FGTS da Caixa não admite o uso do fundo na compra de imóvel concluído "sem edificação averbada na matrícula do terreno" (Manual FGTS Moradia Própria, item 4.12.1), mas o admite quando a área averbada é diferente da construída, conforme constatação do engenheiro avaliador (item 4.13.3.1). No financiamento para construção, a amortização começa após a conclusão da obra e a averbação na matrícula. Quando o comprador pretende usar crédito imobiliário ou FGTS, a regularização prévia, com habite-se e averbação ou por uma das dispensas legais, tende a ser condição para a operação.
IPTU, aluguel e ocupação sem habite-se
O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano, "por natureza ou por acessão física" (Código Tributário Nacional, art. 32), e o fato gerador é interpretado sem levar em conta a validade jurídica dos atos praticados (art. 118, I). A falta de habite-se, portanto, não afasta o imposto. O momento em que a construção passa a compor o valor venal (art. 33) depende da lei de cada município, questão que o Superior Tribunal de Justiça trata como de direito local (AgInt no AREsp 1.474.019/SP). O pagamento do IPTU, por outro lado, não regulariza a obra.
A Lei do Inquilinato não condiciona a locação ao habite-se: exige que o locador entregue o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" (Lei 8.245/1991, art. 22, I). Os códigos de obras, porém, vedam a ocupação da edificação sem a certidão de conclusão e punem a infração; em Goiânia, com multa diária pelo uso ou ocupação sem a CCO (Lei Complementar 364/2023, art. 158, III). No uso comercial, as exigências municipais para o alvará de funcionamento devem ser verificadas antes da locação. Além da multa, a obra irregular pode ser embargada e, se não for regularizável, sujeitar-se à demolição, tema da página Obra embargada.
Como regularizar na prefeitura
O procedimento varia conforme o município, mas segue, em regra, um roteiro comum: levantamento arquitetônico da construção existente, feito por engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT; análise do enquadramento da obra nas normas urbanísticas, como recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e uso; pagamento de taxas e, quando a lei local prevê, de contrapartidas ou multas pela regularização; vistoria e, conforme o porte e o uso, certificação do Corpo de Bombeiros; por fim, a emissão do habite-se ou documento equivalente. Quando a obra contraria parâmetros urbanísticos, a regularização depende de lei municipal que a admita, e há cidades com leis específicas para isso, como Goiânia e Belo Horizonte.
Em Goiânia, a Lei Complementar 314/2018, com a redação da Lei Complementar 368/2023, prevê o Alvará de Regularização para edificações em desacordo com o Plano Diretor, instruído com levantamento arquitetônico, ART ou RRT com laudo sobre segurança e habitabilidade e certidão do registro do imóvel; a Certidão de Conclusão de Obra é expedida junto com o alvará, mediante certificado do Corpo de Bombeiros, e o benefício não alcança a edificação que ocupe área pública ou de preservação permanente. Em Belo Horizonte, a Lei 9.074/2005 disciplina a regularização onerosa de edificações, considera regulares, independentemente de requerimento, certas residências de menor valor venal e veda a regularização em áreas de risco, não edificáveis ou públicas.
Casa antiga e núcleos informais: quando a lei dispensa o habite-se
A Lei 6.015/1973, no art. 247-A, incluído pela Lei 13.865/2019, dispensa o habite-se para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, finalizada há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia. Os requisitos são cumulativos, e as normas estaduais dos cartórios detalham a comprovação: em Minas Gerais, ela se faz por requerimento assinado pelo interessado que declare as circunstâncias exigidas pela lei (Provimento Conjunto 93/2020, art. 1.123, § 1º). A dispensa opera no registro de imóveis; ela não substitui, perante a prefeitura, a aprovação da obra.
Na regularização fundiária urbana (Reurb), a Lei 13.465/2017 dispensa o habite-se para a aprovação e o registro dos conjuntos habitacionais (art. 60) e, na Reurb de interesse social, permite averbar as edificações a partir de mera notícia, da qual constem a área construída e o número da unidade, sem habite-se nem certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias (art. 63). Nessa modalidade, a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² é isenta de custas e emolumentos (art. 13, § 1º, V). Fora dessas hipóteses, a casa antiga segue a regra geral, e algumas leis municipais têm regras próprias para edificações antigas, como o Alvará de Aceite de Goiânia. A página sobre Reurb e loteamento irregular trata do procedimento.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Competência municipal sobre o uso e a ocupação do solo; construção sujeita aos regulamentos administrativos | CF, art. 30, VIII · CC, art. 1.299 |
| Averbação da edificação com documento da autoridade competente; coincidência entre título e registro | Lei 6.015/1973, arts. 167, II, 4, 225, § 2º, e 246, § 1º |
| Incorporação: averbação da construção após o habite-se | Lei 4.591/1964, art. 44 |
| Dispensa do habite-se para casa térrea antiga em área de baixa renda | Lei 6.015/1973, art. 247-A (incluído pela Lei 13.865/2019) |
| Reurb: dispensa do habite-se, averbação por mera notícia e isenção até 70 m² | Lei 13.465/2017, arts. 13, § 1º, V, 60 e 63 |
| IPTU sobre o imóvel construído; lançamento conforme a lei municipal | CTN, arts. 32, 33 e 118, I · STJ, AgInt no AREsp 1.474.019/SP |
| Locação: imóvel entregue em estado de servir ao uso a que se destina | Lei 8.245/1991, art. 22, I |
| Goiânia: CCO, ocupação somente após a emissão e regularização de edificações | LC municipal 364/2023, arts. 59 e 158 · LC municipal 314/2018 (redação da LC 368/2023) |
| Belo Horizonte: Certidão de Baixa de Construção e regularização de edificações | Lei municipal 9.725/2009, art. 31 · Lei municipal 9.074/2005, arts. 14 e 17 |
| FGTS e imóvel concluído sem edificação averbada | Caixa, Manual FGTS Moradia Própria (vigência 02/12/2025), itens 4.12.1 e 4.13.3.1 |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Diagnóstico da construção e do registro: certidão da matrícula, cadastro municipal e IPTU, projeto e alvarás existentes, área real construída e enquadramento na lei municipal de regularização ou nas hipóteses legais de dispensa do habite-se.
- 2Condução do pedido na prefeitura com o engenheiro ou arquiteto responsável pelo levantamento e pela ART ou RRT, acompanhamento das exigências e, se houver auto de infração ou embargo, apresentação de defesa no prazo do código municipal.
- 3Com o habite-se ou documento equivalente, averbação da construção no registro de imóveis, com as providências relativas à certidão previdenciária da obra quando exigida, para que a matrícula passe a descrever o imóvel como ele é.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- certidão atualizada da matrícula do imóvel
- carnê do IPTU e dados do cadastro imobiliário municipal
- projeto aprovado, alvará de construção e notificações da prefeitura, se houver
- documentos que indiquem a data da construção (contas de energia, fotos, imagens aéreas, recibos de obra)
- contrato de compra, formal de partilha ou outro título de aquisição
- planta ou levantamento da construção existente, se já houver
Perguntas frequentes
Casa sem habite-se pode ser financiada?
Cada instituição financeira define as próprias exigências e avalia o imóvel pela documentação. A Caixa, por exemplo, não admite o uso do FGTS na compra de imóvel concluído sem a edificação averbada na matrícula (Manual FGTS Moradia Própria, item 4.12.1), embora aceite diferença entre a área averbada e a construída (item 4.13.3.1). Na prática, o crédito costuma depender da regularização prévia: habite-se e averbação, ou uma das dispensas legais, como a do art. 247-A da Lei 6.015/1973.
Casa sem habite-se paga IPTU?
Sim. O IPTU incide sobre a propriedade ou a posse de imóvel urbano, inclusive por acessão física (Código Tributário Nacional, art. 32), e a irregularidade da obra não afasta o imposto (art. 118, I). O momento em que a construção passa a compor o valor venal depende da lei de cada município, questão que o STJ trata como de direito local. Pagar o IPTU não regulariza a construção.
Casa sem habite-se tem escritura?
A escritura pode ser lavrada, porque o que se transmite é o imóvel descrito na matrícula, e o título deve coincidir com essa descrição (Lei 6.015/1973, art. 225, § 2º). A construção não averbada continua fora do registro, e a regularização fica pendente para quem adquire, salvo ajuste diferente no contrato. Quando "não ter escritura" significa imóvel ainda em nome de outra pessoa, o tema é outro, tratado nas páginas sobre contrato de gaveta e usucapião.
Como regularizar uma casa sem habite-se?
Na prefeitura do município, em regra com levantamento da construção feito por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT, pagamento de taxas e, conforme a lei local, de contrapartidas ou multas, e, em certos casos, certificado do Corpo de Bombeiros. Emitido o habite-se ou documento equivalente, a construção é averbada no cartório de registro de imóveis. Cada município tem regras próprias, e alguns têm leis específicas de regularização de edificações.
Posso comprar uma casa sem habite-se?
A compra é possível, mas o adquirente recebe um imóvel cuja construção não consta do registro e passa a ser o destinatário das exigências da prefeitura para regularizá-la, com risco de multas e, se a obra não for regularizável, de medidas mais graves. Antes de assinar, convém verificar a matrícula, o cadastro municipal e se a construção é regularizável, e definir no contrato quem conduzirá e custeará a regularização.
Casa antiga precisa de habite-se?
A lei dispensa o habite-se para averbar casa térrea, residencial e unifamiliar, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (Lei 6.015/1973, art. 247-A). Na Reurb de interesse social, a averbação pode ser feita por mera notícia (Lei 13.465/2017, art. 63). Fora dessas hipóteses, a construção antiga segue a regra geral, e algumas leis municipais têm regras próprias para edificações antigas.
Posso alugar uma casa sem habite-se?
A Lei do Inquilinato não condiciona a locação ao habite-se; exige que o locador entregue o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (Lei 8.245/1991, art. 22, I). Os códigos de obras, porém, costumam proibir a ocupação sem a certidão de conclusão, com multa, como em Goiânia e Belo Horizonte. No uso comercial, o alvará de funcionamento segue regras municipais próprias, que devem ser verificadas antes do contrato.
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
Veja também: todos os problemas com imóveis · guia geral: regularização de imóveis