Minha casa não aparece na matrícula: como fazer a averbação da construção ou da ampliação
Resposta direta
A construção, a ampliação e a demolição só passam a constar da matrícula por averbação (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). O pedido vai ao registro de imóveis com o habite-se ou documento equivalente da prefeitura e, pela regra federal, com a CND da obra, que tem dispensas legais. Casa térrea de baixa renda concluída há mais de cinco anos dispensa o habite-se; Goiás e Minas Gerais dispensam a CND no cartório.
Prazos e marcos legais
- Registro ou nota devolutiva após o protocolo10 dias (Lei 6.015/1973, art. 188)
- Averbação de construção sem exigências e com emolumentos pagos5 dias (Lei 6.015/1973, art. 188, § 1º, I)
- Cumprir as exigências da nota devolutivaa prenotação perde efeito 20 dias após o protocolo se as exigências não forem atendidas (Lei 6.015/1973, art. 205)
- Dispensa de habite-se para casa térrea unifamiliar em área de baixa rendaconstrução finalizada há mais de 5 anos (Lei 6.015/1973, art. 247-A)
- Dispensa da CND da obra por antiguidadeconstrução concluída antes de 22/11/1966 (Lei 8.212/1991, art. 47, § 6º, "c")
- Validade da CND ou CPEND da obra, onde exigida180 dias da emissão (IN RFB 2.021/2021, art. 44, § 5º)
Prazos da Lei 6.015/1973 e da Lei 8.212/1991; a validade da certidão da obra é a fixada pela IN RFB 2.021/2021. Os códigos de normas estaduais dos cartórios, como os de Goiás e de Minas Gerais, e as leis municipais detalham requisitos próprios; a análise do caso confirma quais se aplicam.
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Isso está acontecendo com você?
- você construiu a casa no lote e a matrícula ainda descreve só o terreno
- ampliou a casa, construiu um cômodo nos fundos ou subiu um andar e a área nova não consta do registro
- a prefeitura já deu o habite-se, mas o cartório pediu a CND do INSS da obra e a averbação parou
- a casa é antiga, foi construída sem projeto aprovado e nunca teve habite-se
- demoliu a construção antiga e a matrícula ainda mostra a casa que não existe mais
- vai vender, financiar ou fazer o inventário e a casa não aparece na matrícula
O que é a averbação de construção e por que a matrícula precisa mostrar a casa
A matrícula descreve o imóvel; no imóvel urbano, as características, as confrontações, a localização e a área (Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, II, 3, "b"). Quando se constrói, amplia ou demole, essa descrição só muda por averbação, ato previsto expressamente para a edificação, a reconstrução e a demolição, assim como para a mudança de numeração do prédio (art. 167, II, 4). A casa pertence ao dono do terreno mesmo sem averbação, porque a construção se incorpora ao solo por acessão (Código Civil, arts. 1.248, V, e 1.253). O que falta, enquanto a averbação não é feita, é a publicidade registral: perante o registro, o imóvel continua sendo o que a matrícula descreve.
Essa falta aparece quando o imóvel precisa circular. A Lei de Registros Públicos considera irregulares, para efeito de matrícula, os títulos cuja caracterização do imóvel não coincida com a do registro anterior (art. 225, § 2º). Escritura de venda, formal de partilha, contrato de financiamento e garantia descrevem o imóvel como ele existe; se a matrícula mostra apenas o terreno, a divergência precisa ser resolvida no cartório. A averbação é o ato que alinha o registro ao que foi efetivamente construído, e o mesmo vale para a área acrescida em uma ampliação.
Os documentos: o que vem da prefeitura, da Receita Federal e do proprietário
O pedido é feito por requerimento do interessado, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente (Lei 6.015/1973, art. 246, § 1º); em Goiás, o requerimento pode ser assinado na presença de preposto do cartório, dispensado o reconhecimento de firma (CNPFE/GO, art. 803). O documento central é o da prefeitura que atesta a conclusão da obra e a área construída: habite-se, certidão de conclusão de obra, certificado de vistoria de conclusão ou, em Minas Gerais, a certidão de baixa de construção e habite-se; os nomes variam conforme o município. Se a numeração do imóvel mudou ou ainda não consta da matrícula, a certidão de numeração também é averbada. Desde a Lei 14.382/2022, o próprio oficial pode obter esses documentos junto às autoridades, a pedido e às custas do interessado (art. 246, § 1º-A).
Do lado federal, a Lei 8.212/1991 exige a certidão negativa de débitos (CND) da obra do proprietário, pessoa física ou jurídica, quando da averbação (art. 47, II). A IN RFB 2.021/2021 repete a exigência e lista as exceções: construção residencial unifamiliar de até 70 m², de uso próprio, tipo econômico ou popular, feita sem mão de obra remunerada por proprietário pessoa física sem outro imóvel, caso em que basta declaração dele sob as penas da lei; construção concluída antes de 22 de novembro de 1966; e obra em área de regularização fundiária de interesse social (art. 43). Os emolumentos seguem a tabela de cada estado: em Goiás, a Lei Estadual 14.376/2002; em Minas Gerais, a Lei Estadual 15.424/2004.
Goiás e Minas Gerais: a CND da obra deixou de ser exigida no cartório
Em Goiás, o Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial prevê, desde o Provimento 130/2024, que a construção, a ampliação, a reforma e a demolição são averbadas à vista do habite-se, do certificado de conclusão de obra ou de documento equivalente expedido pela prefeitura, sem exigência da certidão negativa de contribuições previdenciárias relativas à obra; a própria norma cita as ADIs 173 e 394 do STF e procedimentos do CNJ (CNPFE/GO, art. 919, caput e § 2º). Em Minas Gerais, o Código de Normas da Corregedoria, no título dedicado à regularização imobiliária, estabelece desde o Provimento Conjunto 142/2025 que não se exigirá certidão negativa do INSS ou da Receita Federal para averbar a certidão de baixa de construção e habite-se, a certidão de demolição ou documento equivalente (art. 1.168-A).
Três cautelas acompanham essa mudança. Primeiro, a regra federal continua escrita na Lei 8.212/1991 (arts. 47, II, e 48) e na IN RFB 2.021/2021 (art. 43), e cada estado disciplina os próprios cartórios; fora de Goiás e de Minas Gerais, a exigência deve ser conferida na norma local. Segundo, o alcance do dispositivo mineiro fora da regularização fundiária ainda é discutido, e convém confirmar a exigência com o cartório antes do protocolo. Terceiro, a dispensa diz respeito ao ato registral: a contribuição sobre a mão de obra, quando devida, pode ser apurada pela Receita Federal enquanto não houver decadência. A página INSS de obra trata do cálculo e da decadência.
Construção antiga, sem habite-se ou em área de baixa renda
O habite-se é documento municipal, e as exigências para obtê-lo, inclusive a regularização de obras feitas sem projeto aprovado, variam conforme o código de obras e as leis de cada município. A lei federal abre uma exceção: fica dispensado o habite-se para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia (Lei 6.015/1973, art. 247-A, incluído pela Lei 13.865/2019). Os requisitos são cumulativos. Em Minas Gerais, o Código de Normas, entre as regras da Reurb, admite essa averbação mediante requerimento em que o interessado declare as circunstâncias do art. 247-A e dispensa, nesse caso, também a comprovação de recolhimento previdenciário (art. 1.123, § 1º).
Em núcleo urbano informal objeto de Reurb de interesse social, a averbação das edificações pode ser feita a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, com a área construída e o número da unidade, sem habite-se e sem certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias (Lei 13.465/2017, art. 63; para conjuntos habitacionais, art. 60); a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² é isenta de custas e emolumentos (art. 13, § 1º, V). Para a construção concluída antes de 22 de novembro de 1966, a CND é dispensada por lei (Lei 8.212/1991, art. 47, § 6º, "c"). Nos demais casos antigos, a contribuição previdenciária pode estar alcançada pela decadência, mas, onde a certidão é exigida, a obra ainda passa pela aferição na Receita Federal (IN RFB 2.021/2021, art. 2º, § 8º).
Ampliação, acréscimo de área e demolição
A ampliação segue a mesma lógica: averba-se a área acrescida, com o documento municipal que a comprove. Para a Receita Federal, o acréscimo é uma categoria própria de obra, cuja contribuição é calculada apenas sobre a área acrescida (IN RFB 2.021/2021, art. 25, § 13), e a certidão emitida para a averbação indica somente essa área (art. 45, § 2º). O pagamento relativo ao acréscimo não quita a área preexistente, que responde pelas próprias contribuições, observado o prazo decadencial (art. 9º, § 4º). Quando a casa original também nunca foi averbada, a averbação passa a abranger a edificação inteira, e as duas áreas precisam estar regularizadas.
A demolição também se averba, para que a matrícula deixe de descrever o que não existe mais (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). O documento é expedido pela prefeitura, como a certidão de demolição. Para a Receita Federal, a demolição é obra de construção civil, com contribuição calculada sobre a área demolida e redução de 90% da remuneração apurada (IN RFB 2.021/2021, arts. 25, § 12, e 26, § 4º, I); pela regra federal, a certidão para a averbação menciona apenas a área demolida (art. 45, § 2º). Em Goiás e em Minas Gerais, as normas estaduais citadas dispensam a CND também na averbação da demolição.
Base jurídica
| Tema | Fonte oficial |
|---|---|
| Averbação da edificação, da reconstrução, da demolição e da numeração | Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4 |
| Requerimento com documento da autoridade competente; obtenção pelo oficial | Lei 6.015/1973, art. 246, §§ 1º e 1º-A |
| Prazo de 5 dias para averbação de construção sem exigências | Lei 6.015/1973, art. 188, § 1º, I |
| Dispensa de habite-se: casa térrea de baixa renda finalizada há mais de 5 anos | Lei 6.015/1973, art. 247-A (Lei 13.865/2019) |
| CND da obra na averbação e hipóteses de dispensa | Lei 8.212/1991, art. 47, II e § 6º · IN RFB 2.021/2021, art. 43 |
| Residência unifamiliar de até 70 m² sem mão de obra remunerada | Lei 8.212/1991, art. 30, VIII · Decreto 3.048/1999, art. 278 · IN RFB 2.021/2021, art. 34, I |
| Reurb-S: averbação por mera notícia, sem habite-se e sem certidões; isenção até 70 m² | Lei 13.465/2017, arts. 13, § 1º, V, 60 e 63 |
| Goiás: CND da obra não exigida na averbação | CNPFE/GO, art. 919, § 2º (Provimento 130/2024) |
| Minas Gerais: CND da obra não exigida na averbação da baixa de construção e habite-se | Código de Normas da CGJ-MG (Provimento Conjunto 93/2020), art. 1.168-A |
| Construção pertence ao dono do terreno (acessão); títulos devem coincidir com a matrícula | Código Civil, arts. 1.248, V, e 1.253 · Lei 6.015/1973, art. 225, § 2º |
Fontes oficiais citadas a título informativo (Prov. 205/2021 CFOAB). Cada caso depende de análise individual.
Como conduzimos um caso assim
- 1Leitura da matrícula e dos documentos municipais para identificar o que precisa ser averbado (construção, ampliação ou demolição), a área a declarar e o caminho aplicável: habite-se, dispensa legal, Reurb ou regularização prévia na prefeitura.
- 2Verificação da situação da obra perante a Receita Federal (CND, hipótese de dispensa ou decadência) conforme a norma do estado onde fica o imóvel, e preparação do requerimento com os documentos exigidos pelo cartório.
- 3Protocolo e acompanhamento da averbação no registro de imóveis, com resposta às exigências dentro do prazo da prenotação, até a matrícula refletir a construção.
Advocacia é atividade de meio: não prometemos resultado. O que asseguramos é análise técnica, informação honesta sobre riscos e alternativas, e condução diligente dos prazos.
O que mandar para a análise
Não precisa ter tudo: envie o que já tiver em mãos. O restante orientamos como obter.
- certidão atualizada da matrícula do imóvel
- habite-se, certidão de conclusão ou de baixa de construção, certidão de demolição ou documento equivalente da prefeitura, com a área
- certidão de numeração predial, se o número do imóvel mudou ou ainda não consta da matrícula
- CND ou CPEND da obra emitida pela Receita Federal, quando exigida no estado, ou os documentos da hipótese de dispensa
- documento de identificação e CPF do proprietário; na construção antiga, carnê de IPTU com a área construída e outros papéis que datem a obra
Perguntas frequentes
Quanto custa averbar a construção na matrícula?
Os emolumentos do cartório seguem a tabela de cada estado: em Goiás, a Lei Estadual 14.376/2002; em Minas Gerais, a Lei Estadual 15.424/2004. A esse custo somam-se as taxas municipais do habite-se e, quando devida, a contribuição previdenciária da obra. Na Reurb de interesse social, a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² é isenta de custas e emolumentos (Lei 13.465/2017, art. 13, § 1º, V).
Dá para averbar construção sem habite-se?
Em regra, não: a averbação depende de documento da prefeitura que comprove a obra. A lei dispensa o habite-se para a casa térrea unifamiliar, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda (Lei 6.015/1973, art. 247-A), e para as edificações em Reurb de interesse social (Lei 13.465/2017, art. 63). Fora dessas hipóteses, o caminho passa pela regularização da obra na prefeitura, conforme a lei municipal. A página Casa sem habite-se trata desse caminho.
Como averbar uma construção antiga?
O ponto de partida é o documento da prefeitura com a área construída; para a casa térrea de baixa renda finalizada há mais de cinco anos, o habite-se é dispensado (Lei 6.015/1973, art. 247-A). Quanto à Receita Federal, a construção concluída antes de 22/11/1966 dispensa a CND (Lei 8.212/1991, art. 47, § 6º, "c"), e não há contribuição sobre obra executada em período atingido pela decadência, embora a obra passe pela aferição quando a certidão for exigida (IN RFB 2.021/2021, art. 2º, § 8º).
Casa de até 70 m² precisa de CND para averbar?
Não, se todas as condições estiverem presentes: proprietário pessoa física sem outro imóvel e construção residencial unifamiliar de até 70 m², de uso próprio, tipo econômico ou popular e executada sem mão de obra remunerada (Lei 8.212/1991, art. 30, VIII; IN RFB 2.021/2021, art. 34, I). Nesse caso, apresenta-se ao cartório declaração do proprietário, sob as penas da lei (art. 43, § 2º). Se houve pedreiro pago, a contribuição é devida e a regra geral se aplica.
Como averbar a ampliação ou o acréscimo de área?
Com o documento municipal da área acrescida e, onde exigida, a certidão da obra, que indica apenas a área do acréscimo (IN RFB 2.021/2021, art. 45, § 2º). A contribuição do acréscimo é calculada sobre a área nova (art. 25, § 13), sem quitar a área preexistente (art. 9º, § 4º). Se a casa original nunca foi averbada, a regularização abrange a edificação inteira.
Quais documentos para averbar a demolição?
O requerimento do proprietário com o documento da prefeitura que comprove a demolição, como a certidão de demolição. Pela regra federal, também a certidão da obra relativa à área demolida (IN RFB 2.021/2021, arts. 43 e 45, § 2º); em Goiás e em Minas Gerais, as normas das corregedorias dispensam essa certidão no cartório (CNPFE/GO, art. 919, § 2º; Código de Normas de MG, art. 1.168-A).
Casa não averbada pode ser vendida, financiada ou entrar no inventário?
A construção pertence ao dono do terreno por acessão (Código Civil, arts. 1.248, V, e 1.253) e integra a herança e o objeto da venda. A dificuldade é registral: o título precisa coincidir com a descrição da matrícula (Lei 6.015/1973, art. 225, § 2º), e a garantia do financiamento é registrada sobre o imóvel tal como ali descrito. Por isso, a averbação entra no planejamento da venda, da partilha ou do crédito.
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Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento 205/2021 do CFOAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende de análise individual.
Veja também: todos os problemas com imóveis · guia geral: regularização de imóveis