Construí em cima da casa de outra pessoa: como regularizar pelo direito de laje

O que é o direito de laje

O direito de laje foi incluído no Código Civil pela Lei 13.465/2017 como direito real (art. 1.225, XIII). O proprietário de uma construção-base pode ceder a superfície superior ou inferior dela para que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (art. 1.510-A). A laje abrange o espaço aéreo ou o subsolo, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, e não inclui as demais áreas, edificadas ou não, que pertençam ao dono da construção-base (§ 1º). É o instrumento que dá existência jurídica própria à casa construída sobre outra, sem transformar o imóvel em condomínio.

A laje tem matrícula própria, aberta no registro de imóveis e averbada na matrícula da construção-base e nas das lajes anteriores, com remissões recíprocas (Lei 6.015/1973, art. 176, § 9º). O titular pode usar, gozar e dispor da unidade (Código Civil, art. 1.510-A, § 3º): vender, doar, dar em garantia e transmitir por herança. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre ela (§ 2º). Ao contrário do que ocorre no condomínio edilício, a instituição da laje não atribui ao titular fração ideal do terreno nem participação proporcional nas áreas já edificadas (§ 4º).

Requisitos para instituir e registrar

A lei federal é sucinta e deixa aos municípios as posturas edilícias e urbanísticas da laje (Código Civil, art. 1.510-A, § 5º); os códigos de normas dos cartórios detalham o registro. Em Goiás, a instituição depende da averbação da construção-base (se ela não estiver averbada ou for menor que a laje, averba-se o projeto de plataforma correspondente), e a abertura da matrícula exige comprovação, por profissional habilitado, com planta, memorial descritivo e ART ou RRT, de que o projeto atende às posturas municipais; sem lei municipal sobre o tema, a planta e o memorial são aprovados pela prefeitura (Código de Normas do Foro Extrajudicial, arts. 1.245 a 1.247). Em Minas Gerais, o registro depende da averbação da construção-base e da própria laje (Provimento Conjunto 93/2020, art. 1.102, § 1º).

Na prática, portanto, a regularização da laje costuma passar pela regularização das construções, com habite-se e averbação, assunto da página Averbação de construção. O instrumento de instituição é, em regra, a escritura pública, exigida quando o valor supera 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), e o direito só se adquire com o registro (art. 1.227). Incide imposto de transmissão, conforme a legislação local: o ITBI, municipal, quando a laje é instituída ou transferida de forma onerosa (Constituição, art. 156, II), e o imposto estadual sobre doações, quando gratuita (art. 155, I). Na regularização fundiária urbana, o decreto regulamentador exige acessos independentes entre as unidades e a comprovação de que a unidade é estável, com dispensa do habite-se (Decreto 9.310/2018, arts. 58, § 7º, e 63).

Obras, despesas e convivência entre as unidades

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes que servem a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são partilhadas entre o dono da construção-base e o titular da laje na proporção estipulada em contrato (Código Civil, art. 1.510-C). Servem a todo o edifício os alicerces, colunas, pilares e paredes-mestras, o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje, e as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade e gás (§ 1º). Qualquer interessado pode promover reparações urgentes (§ 2º). O Código de Normas de Minas Gerais exige que o instrumento de instituição estabeleça a forma de partilha dessas despesas (art. 1.100, § 3º).

O titular da laje não pode prejudicar, com obras novas ou falta de reparação, a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício (art. 1.510-B). Uma nova laje sobre a existente depende de autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes e do respeito às posturas vigentes (art. 1.510-A, § 6º); em Minas Gerais, o dono da construção-base pode reservar para si, no instrumento, o direito de instituir lajes sucessivas (Provimento Conjunto 93/2020, art. 1.103, § 2º). Essas regras orientam a redação do instrumento de instituição, no qual convém disciplinar também os acessos, as instalações e a manutenção.

Venda da laje, preferência e ruína

Na alienação de qualquer das unidades sobrepostas, o titular da construção-base e o da laje, nessa ordem, têm preferência em igualdade de condições com terceiros e devem ser cientificados por escrito para se manifestar em 30 dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso (Código Civil, art. 1.510-D). Quem não foi avisado pode, depositando o preço, haver para si a parte alienada, no prazo decadencial de 180 dias contado da alienação (§ 1º). Havendo mais de uma laje, a preferência cabe sucessivamente aos titulares das lajes ascendentes e aos das descendentes, com prioridade para a laje situada mais perto da unidade vendida (§ 2º).

As normas estaduais divergem na forma de controlar a preferência: em Minas Gerais, o registrador não afere o cumprimento dela, e o instrumento de instituição pode conter renúncia prévia (Provimento Conjunto 93/2020, art. 1.104); em Goiás, o alienante deve declarar que a cumpriu (Código de Normas, art. 1.250). A ruína da construção-base extingue a laje, salvo se ela tiver sido instituída sobre o subsolo ou se a construção-base for reconstruída em 5 anos (Código Civil, art. 1.510-E, com a redação da Lei 14.382/2022), sem prejuízo da reparação civil contra o culpado. Se a laje ou a construção-base for penhorada, o titular da outra unidade deve ser intimado (Código de Processo Civil, art. 799, X e XI).

A casa construída sobre a dos pais

Quando o filho constrói sobre a casa dos pais, com recursos próprios e sem documento, a construção não tem existência jurídica própria enquanto a laje não é instituída e registrada. A lei presume que toda construção existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à custa dele, até prova em contrário (Código Civil, art. 1.253), e quem edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do dono, com direito a indenização se agiu de boa-fé (art. 1.255). Na prática, a casa de cima integra o patrimônio dos pais: responde pelas dívidas deles, entra no inventário e é partilhada entre todos os herdeiros, e o filho não consegue vendê-la, financiá-la ou dá-la em garantia separadamente.

A solução, em vida dos pais, é a instituição da laje por escritura, com a autorização do cônjuge do proprietário quando exigida (Código Civil, art. 1.647, I). Se a instituição for gratuita, aplica-se a regra de que a doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que cabe ao donatário por herança (art. 544), e a escritura pode tratar da dispensa de colação (arts. 2.005 e 2.006). A laje pode ser registrada sobre construção erguida antes da Lei 13.465/2017, respeitados os requisitos de forma e de conteúdo (Enunciado 669 da IX Jornada de Direito Civil). Falecido o proprietário, a questão passa a ser resolvida com os herdeiros, no inventário, tema da página Imóvel de falecido.

Usucapião de laje

A laje em terreno privado pode ser adquirida por usucapião, conforme o Enunciado 627 da VIII Jornada de Direito Civil, observados os requisitos da modalidade aplicável: tempo, posse mansa e pacífica e ânimo de dono. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais admitiu a tese em 2025, mas exigiu que a construção-base esteja regularmente registrada e manteve a extinção, sem resolução do mérito, do processo em que ela não estava (Apelação Cível 1.0000.25.035083-2/001). Há dois limites relevantes: quem ocupa a laje por permissão ou tolerância do dono, como na ocupação consentida entre familiares, não exerce posse apta à usucapião (Código Civil, art. 1.208); e bem público não se adquire por usucapião. Havendo acordo com o dono da construção-base, a instituição por escritura dispensa a usucapião.